경매 과열…고가 낙찰 잦다

경매시장에서 임대수익형 상가건물이나 상가주택이 인기를 끌고 있다.이로인해 시세차가 큰 낙찰로 고수익을 올린 경우와 감정가 이상으로 낙찰된 극단적인 사례가 흔하다.경매에 참가하기에 앞서 철저한 분석과 조사가 요망된다.

◇ 사례=지난 5월 17일 대기업 임원인 정모씨(55)는 서울지방법원 서부지원 경매4계에서 진행된 마포구 성산동 589 소재 대지 60평,건물 314평에 지상 8층 짜리 월세 임대용 업무빌딩을 낙찰받았다. 모두 5명이 입찰 경쟁을 벌여 최초 감정가인 10억4068만원의 65%인 6억7700만원에 낙찰됐다. 지난 98년 1월에 건축된 신축 건물로 시세보다 40% 이상 싸게 구입했다.

정씨는 수익성을 분석해 본 결과 건물 전체를 세놓을 경우 보증금 1억원, 월세 900만원이 보장되는 알짜였다.건물의 시세만 해도 12억원이 넘는 물건으로 차익만 5억원이 넘는다. 정씨는 투자금액 대비 연이율 20% 대의 수익을 올렸다.

상가건물의 수익이 높게 나타나자 일부에선 과열 현상이 나타나는 등 시장이 혼조 양상을 보이고 있다. 지난 18일 서울본원 경매 1계에서 소형 상가주택이 감정가의 111%를 기록하는 사례가 나타났다. 용산구 후암동 105 소재 대지 29평, 건물 57평, 4층 짜리 상가주택에 2명이 입찰경쟁을 벌여 첫 입찰에 감정가 2억9714만원의 111.92%인 3억3257 만원에 낙찰됐다. 지난 73년 말에 건축된 노후 건물이지만 재래시장 전면 대로에 위치해 상권이 좋아 투자자들이 고가에 낙찰 받은 것이다.

◇최근 임대수익형 상가 경매 동향= 최근 수익성 부동산을 찾는 수요가 크게 늘어나 서울지법 관내 중소형 상가건물 입찰경쟁이 치열하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 상승 추세다. 올초 근린상가 낙찰가율은 1월 70%, 2월 68.81%, 3월 70.57%, 4월 82.56%로 올 초 대비 10% 이상 뛰었다.

주로 중소형 상가건물, 상가주택, 소형 상가와 단지 내 상가 등 임대목적의 수익성 부동산은 통상 낙찰률(경매건수 대비 낙찰건수)이 30%대로 지난해말 대비 5%이상 올랐다. 경매물건수는 계속 줄어드는 추세다.

1회 유찰돼 감정가의 80% 까지 떨어진 물건은 입찰경쟁률이 5대 1, 2회이상 유찰된 물건은 경쟁률이 10대 1까지 치솟고 있다. 특히 강남, 서초, 송파 등 인기지역 물건은 20대 1까지의 경쟁률을 보이고 있다.

감정가를 크게 웃도는 고가 낙찰 사례도 흔하다. 상가건물을 낙찰받을 때는 반드시 사전에 입지여건과 수익성을 분석하고 임대수요가 충분한지를 점검할 필요가 있다.

과열 분위기에 휩싸여 감정가를 넘는 금액에 응찰하지 않도록 주의해야 한다.

/ [e-mail] 이규성기자