재건축 무리한용적률 부작용

관련법이 허용하는 용적률을 넘어선 재건축 시공업체 결정으로 조합원들의 피해가 우려되고 있다. 대부분의 서울 중층아파트 재건축이 실현 불가능한 높은 용적률을 적용한 중층아파트 재건축을 추진하고 있어 조합원 추가 부담금만 크게 늘어날 것으로 보인다.

업계 관계자는 재건축조합집행부의 재건축 추진의지와 대형 건설업체의 공사수주라는 이해관계가 맞아 떨어졌기 때문으로 풀이했다.

4일 건설업계에 따르면 최근 서울 강남지역 중층아파트 재건축 사업 시공사로 선정된 삼성물산 주택부문,LG건설,롯데건설,대림산업 등은 서울시가 내세운 지구단위계획 지침과 맞지 않는 높은 용적률로 사업을 수주했다. 이같은 수주는 실제 재건축때 계획 용적률이 대폭 축소될 수밖에 없을 것이라는게 건설업계관계자들의 설명이다.추후 용적률 감소는 조합원들의 추가 부담금을 크게 늘려 일반 조합원들은 분양을 받아서 입주하는 사람들보다 훨씬 많은 돈을 부담해야 할 것으로 전망된다.

서울시가 지구단위 계획 지침에서 300가구 이상 재건축 사업장에 대해서는 최고 용적률을 250%로 규정하고 있다.조합 집행부가 이를 알고 있음에도 불구하고 지역에 따라 이보다 최고 65%까지 높은 용적률을 제시하고 업체는 이를 받아들여 사업을 수주하고 있는 실정이다.

이들 업체는 조합측이 실현 불가능한 용적률을 명시한 조건을 내세워 사업제안서를 제출토록 요구하고 있어 조건에 맞춰주었을 뿐이라고 주장하고 있다.

◇재건축 진통=지난 3월20일 LG건설을 시공사로 선정한 강남구 청담동 한양아파트는 용적률 때문에 재건축에 진통을 겪고 있다. LG측이 시공사로 선정되면서 용적률 315%를 적용,기존 18∼32평형 673가구를 26∼42평형으로 평형만 늘리는 1대1 재건축을 하기로 했으나 서울시의 지침으로는 이같은 용적률이 불가능하기 때문이다.

대림산업이 시공사로 선정된 서초구 서초동 금호아파트도 상가 보상문제로 어려움을 겪고 있는 곳.용적률이 250%로 제한되면서 일반 분양분이 줄어들자 상가 보상문제가 걸림돌로 작용하고 있다. 상가 소유자들이 지구단위계획이 적용되기전에 재건축에 착수한 인근 아파트 용적률인 280%이상에 해당하는 보상을 요구하고 있기 때문이다.

롯데건설이 시공사로 선정된 강남구 청담동 삼익과 서초구 서초동 삼익아파트도 상가보상에 따른 분담금 증가 문제로 골머리를 앓고 있다.

◇과다 용적률 약속=지난달 27일 삼성물산 주택부문은 서초구 반포동 신반포 한신3차아파트를 용적률 284.9%를 적용해 32∼48평형 1270가구로 다시 지어 이중 145가구를 일반 분양하겠다고 밝혔다.

삼성은 지난달 13일 열린 송파구 가락동 한라시영아파트 재건축 시공사 선정 투표에서도 용적률 296.31%를 내세워 시공권을 따냈다.그러나 삼성이 이 사업을 수주하면서 내세운 용적률은 현 법규상 불가능한 것으로 밝혀졌다.

서울시 관계자는 “현 지구단위계획으로 녹지와 도로 등을 기부채납하면 30%정도의 인센티브를 받을 수 있어 최고 180∼280%의 용적률이 이론적으론 가능하다”며 “그러나 조합집행부나 업체들이 250%를 넘는 용적률을 내세우는 것은 희망사항일뿐 실현가능성은 전혀 없다”고 주장했다.

대림산업은 지난 4월말 서초구 잠원동 한신5차 재건축 시공사로 선정되면서 용적률 285%를 제시했으며 롯데건설도 지난 4월초 강남구 청담동 삼익아파트 재건축 사업에 용적률 280%를 제시해 시공사로 선정됐다.

◇무엇이 문제인가=업체들은 각 재건축 조합이 용적률을 정해주고 입찰제안서를 받기 때문에 조합 요구대로 제안서를 만들수밖에 없다는 주장이다.

수주업체 주택사업부 관계자들은 “대부분 조합들이 용적률과 재건축 가구수를 정해준 뒤 그 기준에 맞춰 입찰을 받고 있다”며 “조합이 실현 불가능한 무리한 용적률을 요구하더라도 수주를 위해서 어쩔 수 없이 해당 조건에 맞춰 수주하고 있다”고 말했다.

이 관계자는 “현재 건설업계가 물량 부족을 겪고 있어 일단 조합 요구대로 재건축을 수주하고 보자는 것이 수주업체들의 솔직한 입장”이라며 “조건이 바뀌어 용적률이 줄어들게 되면 조합원이 추가 비용을 부담해야 공사가 가능하다”며 “이를 계약서에 명시하고 있다”덧붙였다.

/ [e-mail] 신선종기자