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[화요기획 경매―토지·근린주택 경매] 토지경매 낙찰가율 60% 넘어


최근 들어 서울지역의 경매 토지 낙찰가율이 상승세를 타고 있다. 지난해 50% 수준에 머물렀던 낙찰가율이 올해 들어선 평균 60%를 넘어서고 있다. 지난 4월에는 서울 전체 경매토지 낙찰가율이 67.07%를 기록해 단독·다가구 주택의 평균 낙찰가율인 73.29%대비 6.22% 포인트 차이에 그쳤다. 특히 남부지원은 평균낙찰가율이 70.98%로 서울 전역에서 가장 높은 수준을 기록했다. 낙찰가율도 조금씩 상승하는 분위기다. 남부지원은 4월 들어 지난해 11월 66.64%보다 4.34%나 올랐다. 이는 경매토지의 매입수요를 반영하는 것으로, 건축수요가 증가하고 있음을 보여주는 대목이다.

◇토지물건 경쟁 치열=서울지역에서는 마땅한 신축부지를 구하기가 힘들자, 경매를 통해 건축부지를 매입하려는 건축업체가 늘고 있는 것으로 전문가들은 보고 있다. 따라서 입찰법정에는 신축이 유망한 대지에는 10명 이상의 경쟁률을 기록하는 경우도 잦다. 지난 5월14일 남부지원에선 서울 영등포구 영등포5가 42의34 대지 42평이 경쟁률 4대 1을 기록한 가운데 감정가의 65%인 1억6300만원에 낙찰된 바 있다. 서울 영등포 중앙시장 북서측 인근에 화재로 기존건물이 멸실돼 신축이 가능한 땅이었다. 근저당 1건이 낙찰잔금 납부 후 소멸되어 권리관계도 깨끗한 물건이었다.

또 지난 5월21일 북부지원 경매4계에선 중랑구 면목동 173의37 나대지 132평이 감정가격의 79%선인 4억7000만원에 낙찰된 바 있다. 면목동 한신아파트 남측의 일반주거지역내 단독·다가구주택 밀집지역으로 다가구 신축에 최적지로 경쟁률 13대 1을 기록했다.

또한 오래된 단독주택을 경매로 매입해 이를 헐고 그 자리에 신축을 하는 경우도 잦은 편이다. 이는 경매시장에 신축부지로 마땅한 나대지가 많지 않고 입찰경쟁도 심해 낙찰받기가 어려운데다 토지의 낙찰가율이 많이 오른 상태라 주택의 낙찰가율과 큰 차이가 나지 않기 때문이다.

오래돼 낡은 주택은 땅값만 평가하기 때문에 이를 헐고 신축을 하는 경우와 나대지를 매입하는데 소요되는 비용상에는 큰 차이가 없다. 오히려 주택을 매입해 이를 헐고 신축하는 경우가 입지 여건이나 수익률면에서 양호한 경우가 많다는 것이 건축업계의 설명이다.

◇낡은 주택으로 수익성 상품 만들기=이런 상황에서 굳이 토지를 매입해 신축하는 것보다 수익성 측면에서 유리한 방법이 있다. 옛집을 구입해 리노베이션하거나 아예 신축하는 것도 고려해볼 만하다. 임대용 원룸신축 수요가 늘어나면서 각 건축업체, 리모델링 전문업체에선 신축부지나 리모델링용 다가구·근린상가 등을 확보하는데 비상이 걸렸다. 저금리기조라 주택임대사업이 상대적으로 수익성 있는 재테크 사업으로 여겨지고 있기 때문이다. 특히 월세를 안정적으로 받을 수 있는 원룸이나 고시원을 신축하려는 건축주들의 수요는 증가하고 있으나 기본적인 임대수요가 있는 서울도심권이나 수도권내 신축부지는 거의 동이 났다. 그래서 낡은 주택을 헐고 새로 짓거나 원룸으로 리노베이션하기에 쉬운 근린상가, 다가구주택 등의 확보에 경쟁적으로 나섰다.

신축에 비해 비용이 저렴한 리모델링은 다가구주택이나 근린상가를 매입해 다가구원룸으로 용도변경하는 경우가 많다. 개발전문 시공업체인 ㈜EMS컨설팅 최배오 건축팀장은 “근린상가는 연면적이 1000㎡ 미만이 되고 골조가 온전할 경우 주차장 면적의 확보없이 다가구 원룸으로 용도변경이 쉽다”고 설명했다.


그는 또 “근린상가를 원룸으로 리노베이션할 경우 골조비용에서 평당 40만∼80만원 정도의 비용이 덜 들기 때문에 신축 때보다 20∼40% 정도의 비용절감이 기대된다”고 덧붙였다.

한편 올해 들어서 리노베이션 업체가 지난해 같은 기간에 비해 2배 이상 증가한데다 시공능력이 다소 떨어지는 인테리어업체들도 리모델링 사업에 진출한 경우가 많다. 업체 선정때 가급적 전문건축업체에 공사를 의뢰해야 시공 후 하자발생이 줄어든다.

/ leegs@fnnews.com 이규성기자