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강남일대 단독주택도 급등세


서울 강남 일대의 낡은 단독주택 값이 폭등하고 있다. 자투리땅 또한 매물이 부족한 상태로 올 상반기보다 평균 15% 이상 오르는 등 꾸준히 강세를 보이고 있다.

20일 부동산 중개업계에 따르면 임대수익형 원룸주택 개발이 용이한 단독주택 재축이 급증하면서 아파트를 팔고 단독주택을 구입하는 수요자들까지 생겨나는 등 단독주택 구입 열풍이 불고 있다.

현재 단독주택 수요가 몰리는 지역은 강남구 역삼동·대치동·청담동, 서초구의 교대역 일대. 이 지역에서 단독주택의 평당 가격은 800만∼900만원대. 올초 평당 700만∼750만원선보다 100만∼150만원 가량 오른 값이다.

◇아파트 대체수요도 등장=통상적으로 낡은 단독주택은 건물가격은 따지지 않고 땅값으로 거래한다. 서울 강남 일대의 단독주택 수요자들은 대부분 임대수익형 주거로 재축하려는 사람들이 대부분이며 대개 규모는 50∼80평대다.

대치동 선릉부동산의 김창호 대표는 “임대사업을 하려는 사람들이 주로 낡은 단독주택을 많이 찾고 있으며 개중에는 오래된 다가구주택을 구입, 리모델링해서 임대하고자 하는 경우도 있다”고 말했다. 그는 또 “역세권이나 도로조건에 따라 역삼동에선 평당 900만원대까지 올랐다”면서 “올초부터 지금까지 지속적인 오름세를 보이고 있다”고 덧붙였다.

기존 다가구주택은 투자 수익이 나오는 물건 위주로 거래가 잘 되는 편이나 임대사업자들이 찾는 물건과는 거리가 있다는 게 현장 관계자들의 설명이다. 기존 평면과 시설 등에서 요즘 임대수요자들의 선호도와 차이가 있고 임대료를 많이 받을 수 없다는 점에서 재축 가능한 단독이나 자투리땅이 인기가 높다.

성영공영의 김상기 사장은 “낡은 단독주택을 재축하면 임대료 수익 외에 개발이익을 얻을 수 있어 아파트를 팔고 단독으로 대체하는 사람도 있다”며 “이런 사람들은 4,5층을 자기 집으로 하고 나머지는 월세 임대로 전환한다”고 말했다.

◇자투리땅도 급등세=강남 일대의 상업지역 땅값도 급등세를 보이고 있다. 강남대로변이나 테헤란로변의 이면도로에 속한 상업지역 땅값은 평당 2500만∼3000만원 수준으로 올초 1800만∼2000만원대보다 700만∼1000만원 가량 오른 값에 거래되고 있다.

강남역 일대 땅값이 폭등하는 이유는 오피스텔 개발 붐에 편승한 땅값 기대심리 상승으로 풀이된다. 더피엔디의 이원열 사장은 “테헤란로 및 강남대로변 상업지역은 수익 상품인 원룸형 주상복합이나 오피스텔을 지을 수 있기 때문에 개발시행사들이 많이 찾고 있다”면서 “평당 2000만원대만 돼도 사업성이 있으나 요즘은 지나치게 오른 감이 있다”고 말했다.

대치동 및 청담동,역삼동 일대의 원룸주택 임대료 수준은 평당 600만∼650만원 수준. 10평 규모의 원룸주택이 전세 6500만원대에 거래되고 있으며 월세 이율은 1.2∼1.5%에 이르고 있다.

◇사례=중소기업 사장인 김영호씨(58)는 올초 강남구 대치동에 위치한 대지 50평 규모의 낡은 단독주택 1채를 평당 700만원선인 3억5000만원에 구입했다. 김씨는 곧바로 건축허가를 받아 최근 공사를 완료했다.

김씨는 50평 규모의 대지에 용적률 230%를 적용, 연면적 135평 규모의 5층 다가구주택을 지었다. 김씨는 집을 지으면서 에어컨,냉장고,붙박이장을 설치하는 등 차별화시켰다. 건축비는 평당 250만원. 김씨가 소요한 자금은 대지구입비와 건축비, 기타 잡비 등으로 총 7억여원. 평당 임대료 650만원대를 적용, 총 8억8000만원 가량의 수익을 올릴 수 있었다. 임대보증금으로 대지구입비와 건축비 5억여원을 충당하고 나머지는 월세로 전환했다.

김씨는 매월 500만원의 월세 수입을 얻고 있는데 실제 투자비는 2억원선이다.
연간 25%에 가까운 고수익을 올리게 됐다. 김씨는 주변에서 최근 비슷한 조건의 땅 하나를 평당 800만원대에 새로 구입했다. 김씨와 같은 수요자들이 강남일대에서 꾸준히 늘고 있다.

/ leegs@fnnews.com 이규성기자