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[부동산 세무상식] 양도소득세 유무 기준


대기업에 다니는 김정길씨는 10년 전 경기 고양 일산에서 아파트를 구입했다. 직장에 출퇴근하기도 편하고 신도시로서 장래 투자가치가 높다고 판단했기 때문이었다. 그 후 국제통화기금(IMF) 구제금융을 겪으면서 집값이 하락세를 보였다. 그 동안 모아둔 여유자금으로 지난 98년 초에 목동에 있는 조그마한 주택을 한 채 더 샀다.

투자목적으로 사 둔 것인데, 지난해 말에 재건축 사업이 진행되면서 현재 그 집은 철거됐다. 그러던 중 올 초 회사 사옥이 분당으로 이전하게 되자, 김씨는 회사 근처로 집을 옮길 계획을 세웠다. 아이들이 커가면서 더 넓은 집이 필요하기도 했고 출퇴근 스트레스도 컸기 때문이다.

보유한 두 채의 집 가운데 재건축 공사중인 분양권을 팔아야 할지, 아니면 살고 있는 일산 집을 팔아야 할 지가 고민이었다. 어느 쪽을 처분하든 김씨가 집을 옮기는 데 필요한 자금을 충당할 수 있었으므로 세금부담이 적은 쪽을 선택하고 싶어했다. 이런 경우 주택과 재건축 분양권 중 어느 쪽을 처분하는 것이 유리할까?

부동산을 취득할 수 있는 권리의 일종인 분양권은 주택이 아니므로 원칙적으로 주택으로서 비과세 규정을 적용 받을 수 없다. 따라서 김씨의 경우 재건축 분양권을 팔 경우에는 양도소득세를 내야 한다. 하지만, 일산에 있는 아파트를 매각할 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 왜냐하면 현재 재건축 대상인 주택은 철거됐기 때문에 양도하는 시점에서 1세대 1주택에 해당돼 양도세가 비과세되기 때문이다. 따라서 김씨의 경우 일산에 있는 아파트를 매각하는 것이 더 유리하다.

참고로 앞에서 분양권은 비과세규정을 적용 받을 수 없다고 했는데 주택을 1채만 보유한 조합원의 분양권 양도에 관해서는 세법에 별도의 예외규정이 있다. 즉 1주택자인 조합원이 사업계획승인일 (그 전에 기존 주택을 철거하는 경우에는 그 철거일) 현재 1세대 1주택으로 3년 이상 보유한 주택에 대한 분양권을 재건축 공사 기간 중에 팔 때에는 이를 분양권으로 보지 않고 주택으로 간주해 양도소득세를 물지 않는다. 따라서 상기 요건에 해당하는 조합원은 그 주택을 어느 시점에 매각하더라도 양도때 다른 주택이 없으면 양도소득세를 내지 않아도 된다.


반면에 조합원이 1세대 1주택자라 하더라도 사업계획승인일(그 전에 기존 주택을 철거하는 경우에는 그 철거일) 현재 3년 보유 요건이 충족되지 않는다면, 매각시점에 신중을 기해야 한다. 그 주택을 취득한지 3년이 되는 시점이 재건축 아파트 공사기간중이라면 앞서 언급한 바와 같이 분양권은 주택이 아니므로 분양권 매도 시에 양도소득세를 내야 한다. 따라서 재건축중인 주택을 매각할 때는 이를 잘 살펴보고 처분해야 한다.

/김성복 공인회계사