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개발이익환수제 틈새 재건축단지 노려라…서울지역 대상지 25곳 2만6000여가구


‘시장 침체기가 오히려 투자 찬스다.’

평소 부동산에 관심이 많은 임채규씨(33·서울 은평구 불광동)는 요즘 주말이면 서울 강남지역의 아파트를 둘러본다.

앞으로 아파트 투자로는 큰 돈을 벌기 어렵다는 것을 알지만 부동산 재테크에 성공한 사람들의 투자성향을 잘 알기 때문이다. 그들은 침체기때 대부분의 사람들이 거들떠 보지 않는 우량물건을 싼 가격에 매입한 뒤 경기 상승기에 처분 등을 통해 시세차익을 실현한다는 사실이다.

요즘 임씨가 관심을 갖고 있는 상품은 단연 강남지역 재건축추진아파트다. 정부의 각종 규제대책으로 가격이 많이 떨어졌지만 향후 가치상승이 기대되는 틈새 물건을 잡기 위해서다. 하지만 올해부터 조합설립인가 후 조합원 지분에 대한 전매가 금지돼임씨는 개발이익환수제를 피할 수 있는 재건축 일반분양 물량을 노리고 있다.

<편집자주>
임대주택 건설을 의무화 한 재건축 개발이익환수제가 오는 2005년 4월께 본격 시행될 예정이지만 환수제를 피할 수 있는 틈새 재건축단지에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

새 법 시행전 분양승인을 신청하는 단지의 경우 개발이익환수제를 피할 수 있어 반사이익이 기대되기 때문이다.

재건축아파트는 후분양제와 조합원 전매금지, 개발이익환수제 예고 등 정부의 강력한 규제로 투자 메리트가 크게 떨어진 게 사실이다. 하지만 일부 단지는 개발이익환수제 등의 적용을 받지 않아 틈새 시장을 형성할 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

특히 서울의 노른자위인 강남권에 위치해 있고 규제대책을 피해가는 재건축단지의 경우 장기적인 투자대상이 될 수 있다.

부동산 투자자문회사인 RE멤버스 고종완 대표는 “규제대책에서 벗어난 강남권 재건축단지의 경우 입지·교육·교통 측면에서 여전히 매력적”이라며 “장기투자나 실수요 측면에서 반사이익이 기대되는 단지를 노려볼 만 하다”고 말했다.

집값 폭등기 수준의 수익률을 기대할순 없지만 적어도 시중은행 금리 보다는 몇 배의 차익을 충분히 실현할 수 있다는 게 일반적인 분석이다.

◇단지별 ‘수혜-피해’ 엇갈려=부동산 정보업체 조사결과 서울지역의 재건축추진 단지는 135곳, 12만500여가구에 이른다. 이 가운데 개발이익환수제를 피할 것으로 예상되는 단지는 25곳 2만6000여가구로 파악됐다. 나머지는 새 법 시행전에 사실상 분양승인 신청이 어려울 것으로 예상된다.

개발이익환수제 적용에서 제외될 것으로 확실시되는 강남권 주요단지로 ▲강남구 대치동 ‘도곡주공2차’▲강동구 암사동 ‘강동시영1·2단지’▲송파구 잠실동 ‘잠실주공1·2단지’▲송파구 신천동 ‘잠실시영’▲강남구 삼성동 ‘해청1단지’ 등이 꼽힌다.

이들 단지는 대부분 사업승인을 받은 가운데 올 연말이나 내년 초 관리처분총회를 거쳐 늦어도 2005년 3월까지는 분양승인 신청이 가능할 것으로 예상된다.

이에 비해 개발이익환수제 적용이 예상되는 단지는 강남구 개포동 ‘개포주공1단지’ 및 ‘개포시영’,강동구 고덕동 ‘고덕주공1·2단지’,서초구 반포동 ‘반포주공2·3단지’, 강남구 대치동 ‘은마’,송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’,강남구 압구정동 ‘현대사원’ 등이 거론되고 있다. 물론 이 단지들도 일사천리로 사업추진이 이루어질 경우 적용에서 제외될 수도 있다.

◇개발환수제 적용제외 예상 주요단지=일반수요자들은 물론 장기 투자자들의 관심은 개발이익환수제를 피할 수 있는 단지의 일반분양분이다.

현대산업개발이 시공하는 강남구 대치동 ‘도곡주공2차’ 아파트는 전체 773가구 중 163가구를 연내에 늦어도 내년 초에 일반분양예정이다. 지하철 분당선 한티역과 3호선 도곡역 사이에 위치해 있다. 한티역까지 걸어서 2∼3분거리이다. 대도초, 숙명여·중고, 단국사대부속중·고, 중앙사대부속고, 단국공업고 등이 가깝다.

현대건설이 추진하는 강남구 삼성동 ‘AID영동차관’ 재건축도 관심대상이다. 총 2070가구 중 12∼18평형 416가구를 일반분양할 예정이다. 조합측은 이달 중 관리처분 총회를 준비중이며 내년 초 분양승인 신청을 할 예정이다. 지하철 7호선 강남구청역과 청담역을 걸어서 7∼8분이면 이용할 수 있다.

현대산업개발은 강남구 역삼동 ‘신도곡아파트’를 재건축한다. 전체 153가구 중 33가구가 일반분양분이다. 분양물량이 적은 것이 흠이다. 도곡주공 2차 대각선 방향에 위치해 있으며 지하철 분당선 한티역까지 걸어서 5분이내에 도달할 수 있다. 조합측은 연내에 관리처분총회를 거쳐 늦어도 새 법 시행전에 분양승인을 신청할 계획이다.

지난달 관리처분총회를 열었지만 정족수 미달로 총회를 다시 열어야 하는 송파구 잠실동 ‘잠실주공2단지’도 개발이익환수제 적용에서 제외될 것으로 예상된다. 삼성건설·대우건설·대림산업 컨소시엄이 시공하는 이 아파트는 총 5563가구 가운데 905가구가 일반에 공급될 예정이다. 지하철 2·8호선 환승역인 잠실역과 2호선 신천역을 걸어서 이용할 수 있다.

송파구 신천동 ‘잠실시영’도 늦어도 내년 3월까지 일반분양을 실시할 계획이다.
삼성·현대·대림·두산·코오롱 컨소시엄이 시공한다. 전체 6864가구 가운데 일반분양분은 800여가구다. 지하철 2호선 성내역을 걸어서 5분 이내에 이용할 수 있고 2·8호선 환승역인 잠실역과 8호선 몽촌토성역 이용도 가능하다.

/ sdpark@fnnews.com 박승덕기자