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[이슈&이슈-경매 재테크 가이드]아파트 임대수요·재건축지역 유망


경기 불황여파로 경매물건 낙찰가율 하락행진이 계속되면서 ‘경매 재테크’에 관심이 높아지고 있다. 올들어 낙찰가율이 감정평가액의 절반에 그치는 ‘반토막’ 경매물건도 속출하고 있기 때문이다.

경매정보업체 지지옥션에 따르면 올들어 9월까지 감정가 대비 50% 이하에 낙찰된 경매건수가 2만1238건으로, 지난해 같은 기간 1만3158건보다 무려 61.4%나 증가한 것으로 조사됐다. ‘반토막 낙찰’은 지난해 월평균 1500건이었다. 하지만 올들어서는 1월 1900여건을 시작으로 계속 2000건을 웃돌다가 8월부터는 3000여건을 넘어섰다.

경매전문가들은 따라서 경매시장에 대한 투자를 적극 고려해 볼만 하다고 강조한다. 저평가된 물건을 잘만 고른다면 앞으로 상당한 시세차익이 기대되기 때문이다.

디지털태인 이영진 차장은 “올들어 매달 4만건 이상의 경매물건이 쏟아지고 있지만 낙찰가율 역시 지속적으로 떨어지고 있어 용도별로 꼼꼼한 투자전략을 세워 경매에 참여할 경우 의외로 좋은 결과를 얻을 수 있을 것”이라고 말했다.

◇아파트=실수요 목적과 투자 목적이 확연히 구분되는 상품 중의 하나다. 실수요가 목적이라면 학군, 공원, 편의시설, 교통 등을 종합적으로 고려해야 할 것이지만 투자가 목적이라면 임대수요가 뒷받침되는 지역이나 재건축이 예정되는 지역의 아파트, 또는 부동산경기에 비교적 영향을 덜 받는 지역의 아파트를 고르는 것이 좋다.

최근 각 지자체에서 공동주택에 대한 재건축 연한를 조례로 정해놓고 있으므로 준공연도를 기준으로 해 재건축 연한을 계산하면 재건축 진행시점을 어느 정도 예측할 수 있다. 이렇게 예측된 시점에 따라 자금투자 및 회수시점 계획을 세우는 것도 하나의 투자전략이라고 할 수 있다.

◇연립·다세대=소위 ‘빌라’라고 불리는 연립·다세대는 전국적으로 가장 많이 경매에 부쳐지는 물건이다. 수도권의 경우 전체 경매물건 중 50% 이상이 연립·다세대다. 때문에 낙찰가율도 가장 낮은 수준으로 떨어질 정도로 경매시장에서 천대를 받고 있는 물건이다. 투자시 유의해야 한다.

그러나 빌라라고 해서 무조건 도외시 할 필요는 없다. 실수요자라면 내집마련 또는 내집을 넓혀가는 차원에서 빌라가 매우 적합하기 때문이다. 준공된지 2∼3년 밖에 안된 깨끗한 집들도 많이 나와 있고, 중대형 고급빌라는 낙찰가율이 다른 종목보다 더 낮아 현재 살고 있는 아파트 가격으로 10평 이상을 넓혀 갈 수 있기 때문이다. 주차시설이 잘 갖추어져 있고 주변에 중소규모의 공원이 있는 경우라면 더욱 좋다.

반면 투자가 목적이라면 새 빌라보다는 아주 오래된 물건이 좋고, 나홀로 빌라보다는 단지규모가 있어 대지지분이 건물 평형에 버금가는 물건이 좋다. 또한 주변이 낙후돼 재개발이 추진될 수 있는 지역의 물건을 고르는 것이 바람직하다.

◇다가구,단독주택=건물과 토지에 대한 이점을 모두 가지고 있는 물건으로 실수요보다는 임대목적 또는 개발목적으로 인기가 있는 물건이다. 간단한 개보수나 리모델링을 통한 임대수익이 목적이라면 역세권이라던가 젊은 부부가 거주하는 지역의 주택을 고르는 것이 낫다.

이에반해 개발이 목적이라면 지상건물이 노후된 주택으로 주택가격이 토지가격 대비 30%를 넘지 않는 것이 좋다. 주택가격이 30% 이상 나가게 되면 주택을 헐고 신축하는 비용 부담이 만만치 않기 때문이다. 다만 다시 짓거나 리모델링을 하든 대상물건지의 용도지역에 따른 용적률과 건폐율을 미리 알아볼 필요가 있다.

지난 2003년 7월 1일 이후 용도지역이 세분화돼 경우에 따라서는 헐고 짓는 것보다는 지금의 건축연면적이 더 많게 나와 현상태에서의 리모델링을 통해 임대하거나 분양하는 것이 더 나을 수도 있기 때문이다.

◇상가=아파트 상가의 경우 자족적인 상권을 구성하려면 단지 규모가 1000가구 이상이어야 하고 가급적 20∼30평형대가 많이 분포돼 있는 것이 좋다.

도로변에 위치한 근린상가는 버스 또는 지하철역 인근에 위치해 있으면 더할 나위 없이 좋지만 출근 동선보다는 퇴근 동선에 위치한 상가가 시세나 권리금이 훨씬 높게 형성돼 있다. 물론 촐퇴근 동선이 함께 맞물려 있으면 금상첨화다.

한개층 전체 또는 건물 전체가 경매로 나온 경우도 종종 있다. 이러한 경우에는 단순한 시세차익보다는 주변 상권구조를 면밀히 조사한 후 리모델링을 통해 구분 분할해 분양하는 등 자산가치나 운용수익을 극대화하는 전략 수립이 바람직하다.

◇공장, 숙박시설=상가와 함께 경기불황 여파로 예년에 비해 물건도 많이 늘었고 낙찰가율도 상당히 떨어진 대표적인 종목이다. 특히 숙박시설의 경우에는 지난 9월 성매매방지특별법의 시행으로 앞으로 더욱 경매물건이 늘어날 전망이다.

시내에 위치한 숙박시설은 영업 유지보다는 취득 후 다른 용도로의 전환을 통해 자산가치를 상승시키는 것이 바람직하다. 이런 숙박시설의 대부분이 역세권이나 상업지역내에 위치해 있기 때문에 근린주택이나 근린상가, 원룸 및 오피스텔로의 용도변경을 통해 자산가치를 상승시키거나 임대수익을 올릴 수 있는 물건이 상당히 많다.

공장 부지는 입주업체들이 가장 선호하는 300∼500평 정도의 분할매각을 통해 수익을 창출할 수 있어야 한다.

◇토지=전국 단위의 개발호재 영향으로 최근들어 환금성면에서나 투자가치면에서 아파트를 능가하는 종목으로 바뀌었다. 토지의 가치는 위치, 도로 조건, 공법상의 규제 정도에 따른 개발가능성, 토지형상 등이 결정한다.


따라서 이러한 종합적인 요인을 고려해 물건을 취득하는 것이 바람직하다. 다만 건물에도 리모델링이 있듯이 토지에도 리모델링이 있다. 예컨대 맹지를 취득해 주변 토지매입을 통해 도로진입로를 개설한다거나 하천을 사이에 둔 맹지의 경우 교량개설을 통해 부지의 가치를 높이는 전략 등이다.

/ shin@fnnews.com 신홍범기자