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[연말 부동산 투자 가이드]대단지 분양·급매물 노려라


대구,부산 등 일부 지방도시의 투기과열지구에 대한 아파트 분양권 전매제한 완화와 서울 강남권 일부 동(洞)에 대한 주택거래신고제 해제로 그동안 꽁꽁 얼어붙었던 주택시장에 생기가 돌 것으로 전망되고 있다.

특히 분양권 전매제한이 완화되는 지방 도시지역의 경우 분양사무소와 중개업소에 문의전화가 늘고 있는 등 서서히 규제완화 효과가 나타나고 있다.

전문가들은 따라서 변화된 정책에 맞춰 내집마련 및 투자전략도 바꿀 필요가 있다고 조언한다.

유니에셋 김광석 팀장은 “주택거래신고지역에서 해제된 곳은 거래가 다소 활성화되면서 그동안 묶여 있던 급매물이 올 연말께부터 나올 가능성이 크다”며 “이 때를 노려 매입을 시도할 필요가 있다”고 권했다. 또 “분양권 전매제한이 완화된 지역에서는 연내에 분양되는 아파트 중 대규모 단지를 중심으로 청약전략을 짜는 게 바람직하다”고 김팀장은 강조했다.

하지만 재건축단지의 경우 여전히 리스크가 크기 때문에 신중한 접근이 필요하다는 게 전문가들의 한결같은 분석이다.

◇투자 패러다임이 바뀐다=주택거래신고제가 해제된 서울 송파구 풍납동 등 강남권 7개동의 경우 지난 10일 이후부터 주택거래시 신고 의무가 사라지게 됐다. 특히 기존 주택거래신고지역에서는 아파트 계약체결 시점으로부터 15일 이내에 각 시·군·구에 실거래가로 신고하도록 돼 있기 때문에 이번 조치로 인해 해제시점일(10일)을 기준으로 15일 이전인 지난 달 27일 이후에 계약을 체결한 아파트 거래자들의 경우 거래내역을 신고하지 않아도 된다.

따라서 이들 지역은 취득 및 등록세 등 세금 부담이 줄게되고 거래도 점차 회복될 것으로 보여 연말을 전후해 나올 급매물들을 눈여겨 볼 만하다.

또 분양권 전매가 전면 금지됐던 부산, 대구 등 지방 6개 도시의 투기과열지구는 전매제한 시점이 현행 ‘소유권 이전 등기 시점’에서 내년 1월부터는 ‘분양계약 후 1년 경과 시점’까지로 완화된다. 이렇게 되면 금융비용 등의 자금부담이 다소 줄어들게 돼 실수요자들은 앞으로 분양되는 대단지 물량을 중심으로 적극 청약에 나서 봄직하다.

이들 6곳은 연내에 2만5000여 가구가 분양될 예정이다. 부산 남구 용호동에 SK건설이 분양하는 ‘오륙도 SK뷰’(3000가구)를 비롯해 같은 지역에 공급하는 LG건설과 중앙건설의 1149가구, 사하구 다대동에 롯데건설이 내놓는 1차(1984가구), 2차(1478가구) 등이 청약 유망아파트로 손꼽힌다.

이와함께 향후 분양예정인 단지들 뿐 아니라 분양계약 이후 1년이 지났거나 1년을 앞두고 있는 분양권의 경우 앞으로 전매가 완전히 자유로워지게 되므로 내집마련을 원하는 수요자들이라면 이들지역 분양권 중 인기지역의 대단지 등 유망 매물을 중심으로 적극적인 매수에 나서는 것도 좋은 재테크 전략이 될 수 있다.

◇이런 점을 주의하라=실거래가로 거래세를 내던 주택거래신고제 대상 지역에서는 세율인하로 인해 오히려 거래세가 낮아진다. 반면 주택거래신고제 대상이 아닌 전국 대부분 지역에서는 부과기준 변경으로 거래세가 부담이 늘게됐다.

이처럼 거래세가 크게 늘어남에 따라 아파트의 투자 가치는 상당히 떨어질 것으로 예상돼 투자보다는 내집마련을 목적으로 아파트를 매입하는 것이 좋을 것으로 보인다.

또한 앞으로 임대수익형 상품인 상가나 레저형 부동산,토지 등이 유망 투자종목으로 자리매김 할 것으로 전망된다.
따라서 투자자들은 상품별 가치 변화를 염두에 두고 투자 포트폴리오를 재편해 이들 수익성 부동산으로 투자대상을 전환하는 방안을 고려하는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 조언이다.

재건축단지의 경우 정부의 규제일변도 정책기조 아래에서는 상당기간 침체가 불가피할 것으로 보인다. 이로인해 조합설립이 확정되고 관리처분을 받은 단지를 중심으로 선별적이고 신중한 자세로 투자에 나서는 게 좋다.