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[고가아파트 대지지분으로 살펴보니]도곡 타워팰리스 상대적 고평가



최고가 고급 아파트의 가구당 대지 지분의 평당 가격 산출에선 서울 강남구 논현동 동양파라곤과 용산구 이촌동 한강자이는 상대적으로 저평가됐고, 도곡동 타워팰리스는 고평가 된 것으로 조사됐다.

해당 아파트가 소유하고 있는 대지지분은 아파트의 실질적인 가치를 산정하는 기준으로 실거래가와 대지지분을 비교한 가격이 낮을 수록 저평가 된 것으로 볼 수 있다. 6일 일선 중개업소에서 거래되는 아파트 값을 가구당 대지지분으로 나누어 분석한 결과, 논현동 동양파라곤과 용산구 이촌동 한강자이가 각각 대지평당 7600여 만원과 9500여 만원으로 저렴한 것으로 조사됐다.

이에반해 강남구 도곡동 타워팰리스는 대지지분이 현저히 낮아 평당 가격이 다른 아파트 단지에 비해 2∼3배 가량 높은 2억7000여 만원에 달했다.

최고급 아파트의 대표격인 도곡동 타워팰리스3차 60평형의 대지지분은 7.01평에 불과하다. 아파트 1평에 포함된 대지 지분율이 11.7% 정도에 지나지 않는다.

하지만 현재 타워팰리스3차(G동) 3호라인에서 조망권이 좋은 35∼40층의 호가는 평균 19억원 선. 소유 아파트 평형에 포함된 대지의 평당 가격은 논현동 동양파라곤보다 3.5배 높은 2억7104만원선이다.

동양파라곤 58평형은 대지지분이 22.2평, 평균 시세는 17억원으로 대지지분 대비 실거래가는 평당 7657만원에 그치고 있다.

용산구 이촌동 한강자이 역시 65평형의 대지지분은 22.05평으로 소유 대지지분의 평당가격은 9523만원으로 낮다. 65평형의 경우 한강이 바로 앞에 바라다 보이는 107동 20층 이상이 평균 시세가 21억원 선이다.

올 1월 입주한 대치동 동부센트레빌은 60평형의 대지지분이 19.84평. 현재 남향인 105∼107동 20∼23층 매물 시세는 23억원선으로 대지지분의 평당 시세는 1억1593만원 수준이다.


한강조망과 초고층·고가아파트로 평당 매매가만 4000만원이 넘는 삼성동 아이파크 는 101동(웨스트윙동) 59평형 대지지분이 20.04평이고 남서향에 위치해 있어 개방감이 뛰어난 3호라인 20∼25층 가격은 호가기준으로 현재 약 25억원 선.

이에따라 이 아파트가 소유하고 있는 땅 한평이 약 1억2400여 만원의 가격이 형성돼 있는 셈이다.

전문가들은 “해당 아파트가 소유하고 있는 ‘땅 넓이’를 의미하는 대지지분은 시간이 갈수록 감가상각되는 건물과 달리 아파트의 실질적인 가치를 나타내주고 있기 때문에 대지지분이 넓을 수록 아파트의 잠재 가치가 뛰어나고 실거래가와 대지지분을 비교한 가격이 높을 수록 고평가된 물건”이라고 설명했다.

재건축에서도 넓은 대지지분을 가지고 있는 아파트가 그렇지 않은 곳에 비해 감정평가액과 무상지분율이 높고, 상대적으로 추가부담금은 낮아 시장에서 높게 평가되고 있는 것이 바로 이런 이유라는 분석이다.

/ bada@fnnews.com 김승호기자