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[부동산정책 새판 이렇게 짜라(상)]공급막는 규제부터 풀자



정부가 지금껏 쏟아낸 부동산 정책을 전면 백지화하기로 함에따라 향후 수립될 정부의 부동산 정책에 관심이 집중되고 있다. 이에 본지는 정부 정책 중 우선적으로 바뀌어야 할 부문과 정책에 초점을 맞춰야할 부문을 부동산 전문가들과 함께 짚어본다.

이번 기획은 (상)공급 늘리고 시중 유동자금을 흡수할 재테크 수단 필요 (중)거래세 한시적 인하와 다주택자 보유세 강화 (하)투기적 주택에 대한 규제를 강화하고 고급 주택에서 서민주택 재원을 확보하는 대신 부유층 주택 보유자를 질시하지 않는 풍토조성 등의 정책 대안을 3회에 걸쳐 싣는다.

주택 등 부동산 시장의 안정화를 위한 패러다임을 새로 짜야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

지난주 노무현 대통령이 주재한 ‘정부·여당·청와대간 부동산 정책 간담회’가 끝난 뒤 발표한 ‘부동산 정책 전면 재검토’ 발표 후 부동산 전문가들의 정책적 대안 개진도 활발하다. 이들은 “참여정부가 지금까지 내놓은 주택정책에 대해 사실상 실패를 자인한 만큼 시장의 의견을 대폭적으로 수렴한 새로운 틀이 필요하다”고 19일 지적했다.

참여정부 출범 이후 빚어진 집값 급등세는 주택공급 부족과 저금리에 따른 시중자금이 부동산 시장에 유입된 결과인데 이러한 원인에 세금인상, 거래제한, 재건축 사업 억제 등 규제 일변도의 정책만 내놓아 부작용을 초래했다는 것이다.

한국건설산업연구원 왕세종 연구위원은 “현 부동산 시장에 대한 대책은 공급 확대 정책밖에 없다”며 “팔릴만한 곳에 팔릴 만한 평형을 지어야 한다”고 말했다. 그는 과잉 공급이 우려된다는 지적에 대해 “과잉 공급 얘기는 항상 있었는데 언제 과잉 공급된 적이 있었냐”고 반문했다.

저금리 기조로 인해 부동산시장에 유입된 467조원에 달하는 여유 자금에 대해 금리 인상보다는 다른 재테크 수단을 강화해 이 돈을 부동산에서 끌어내야 한다는 의견도 제기되고 있다.

RE멤버스 고종완 대표는 “금리 인상에는 한계가 있기 때문에 금리 인상으로 부동산 시장을 잡겠다면 거시경제 전반에 무리가 갈 것”이라며 “부동산 시장을 잡자고 전체 시장에 무리를 가하는 정책은 오히려 해가 된다”고 지적했다.

우리은행 안명숙 프라이빗뱅킹(PB)센터 팀장은 “최근 들어 PB 센터를 찾는 고객들이 부동산 투자에 관심이 많아진 것은 사실”이라며 “때문에 시중 자금을 부동산외의 재테크 상품에 돌리게끔 정책을 유도해야한다”고 설명했다.

예컨대 금융소득이 1년에 4000만원이 넘을 경우 종합과세 대상이 되는데 분리 과세가 되는 상품들이 출시되고 정부에서도 장려하면 시중 여유 자금이 부동산 시장에 몰리지 않을 것으로 보인다. 다만 이러한 경우 부익부 빈익빈 현상이 초래될 수 있기 때문에 시한을 정해 놓을 필요가 있다.

전문가들은 또한 집값 안정화를 위해 ▲강남 대체 신도시 ▲강남 재건축 고밀도 개발 추진 ▲강북지역 뉴타운의 적극적인 개발 ▲다주택자 보유세 인상과 거래세의 집값 안정 때까지 한시적 인하 정책이 필요하다고 지적하고 있다.

주택시장에 대한 인식 자체를 바꿔야 한다는 의견도 나왔다. 한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 “이제 새로운 주택정책이 없을 만큼 정부는 내놓을 만한 대책은 모두 내놓았다”면서 “그래도 집값이 급등한 것은 주택시장에 대한 근본적인 인식이 잘못됐다는 것을 증명한다”고 말했다.

정부가 주택시장을 불로소득의 원천이라고 인식하고 모든 주택수요를 투기라고 진단했기 때문에 부동산 시장이 더욱 혼란스러워 졌다는 것.

김연구위원은 “현재 주택 수요의 30% 정도가 투기수요로 보인다”며 “나머지 70%의 실수요에 대해서도 투기 수요와 똑같이 조세 강화 등의 정책을 적용한 결과 오히려 거래가 끊겨 가격을 더욱 높이는 결과를 초래했다”고 지적했다.

경기 판교 25.7평 초과 택지 공급을 잠정 유보시킨 것과 관련, 판교에 중대형 평형 공급을 늘리더라도 경기 분당, 용인 등 인근 중대형 평형 가격 상승세를 꺾지는 못할 것이라고 전문가들은 전망했다.


이미 택지가 정해져 있는 상태에서 공급을 늘리려면 용적률을 조정하는 수밖에 없는데 용적률 조정이 어려울뿐 아니라 가능하더라도 공급가구 수가 큰 폭으로 늘지는 못하기 때문이다. 또한 판교 공급 가구 수를 10% 이상 늘리려면 환경영향 평가를 다시 받아야 하고 30% 이상 늘릴 시에는 개발계획을 전면 다시 짜야하는 어려움이 따른다.

내집마련정보사 김영진 대표는 “용적률 조정과 당초 소형 평형 위주로 공급하겠다는 정부 정책의 일관성 문제도 있어 판교에 공급 물량이 늘어나기가 쉽지 않다”며 “소폭 늘더라도 판교 인근 집값을 잡기에는 역부족”이라고 지적했다.

/ hu@fnnews.com 김재후기자