8·31 부동산대책을 담은 종합부동산세법, 소득세법 등 관련 법률이 지난해 12월30일 국회를 통과했다. 이에 따라 정부는 관련 세법 하위법령인 시행령과 시행규칙을 개정, 국무회의 의결 및 공포를 거쳐 지난 1일부터 시행에 들어갔다. 종부세 세대별 합산과 1가구 2주택 양도소득세 중과 대상자에 대한 구체적인 기준과 예외 조항 등을 담고 있다. 개정 시행령과 시행규칙에 대한 궁금증을 문답풀이로 알아본다.
■ 종합부동산세
◇합산 대상 ‘1세대’ 범위는=본인 및 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제·자매)을 말한다. 학교나 요양지, 근무지 때문에 일시 퇴거한 경우도 1세대로 간주해 합산한다. 부부는 따로 살아도 이혼을 안했으면 합산한다. 이혼했더라도 사실상 혼인관계를 유지하고 있으면 합산한다. 다만 30세가 넘은 자식이 결혼하지 않고 따로 나가 살면 별도 단독세대를 구성한 것으로 인정해준다. 특히 혼인·노부모(부 60세, 모 55세 이상) 봉양을 위해 세대를 합한 경우 합한 날로부터 2년간은 합하기 전의 세대를 각각 1세대로 간주해 종부세 과세 여부를 판단하게 된다.
◇주거 겸용 어린이 놀이방도 제외된다는데=주거와 전혀 상관없는 ‘전용 놀이방’은 현재 재산세 면제 대상이기 때문에 종부세를 내지 않고 있다. 그런데 이번에는 주거 겸용 놀이방도 빼주기로 했다. 다만 시장·군수·구청장 인가를 받고 그 주택의 소유자 또는 소유자와 동일한 세대에 속하는 세대원이 놀이방 원장으로서 사업자 등록 후 5년 이상 운영해야 한다. 5년을 다 못채우면 경감받은 세액을 모두 추징당하게 된다.
■양도소득세
◇재건축 입주권 보유에 따른 양도세는=지난해 12월31일까지 재건축 입주권을 산 사람은 주택수 포함 대상이 아니지만 입주권을 올해 새로 샀을 때는 주택수에 포함된다. 따라서 주택 한채를 갖고 있는 사람이 입주권을 취득했을 때 올해부터는 1세대 2주택자가 돼 갖고 있던 주택을 팔 경우 실거래가 기준으로 양도세를 내야 한다. 특히 내년부터는 2주택자에게 적용하는 양도세 중과(50%) 적용도 받는다. 집 2채를 갖고 있다가 한채가 입주권으로 바뀐 경우도 마찬가지다.
◇1가구 1주택자의 입주권 취득 때 예외는=다만 입주권 취득 후 1년 이내에 기존 1가구 1주택 비과세 대상(3년 이상 보유, 서울 과천 및 5대 신도시는 2년 이상 거주 요건까지 충족, 시가로 6억원 이하 주택) 주택을 팔면 실수요자로 인정돼 1가구 1주택 양도세 비과세 규정을 적용받는다. 재건축 주택 완공 전, 완공 후 1년 이내에 역시 기존 1가구 1주택 비과세 대상 주택을 팔고 재건축 주택으로 가족 모두가 이사해 1년 이상 거주해도 비과세를 적용받는다.
◇1세대 1주택자 주택이 입주권으로 전환돼 재건축 기간 중 주거용 주택을 취득하면=사업 시행 인가일 이후 대체 주택을 취득해 1년 이상 살아야 비과세 혜택을 본다. 또 재건축 완공 후 1년 이내에 대체 주택을 팔아야 하고 완공 후 1년 이내에 재건축 주택으로 세대원 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 비과세 혜택을 볼 수 있다.
◇1가구 2주택 주택수 계산 방법은=수도권이나 광역시에 있는 주택은 값에 상관없이 주택수 계산에 들어간다. 지방에 있는 주택은 기준시가 3억원이 넘어야 주택수에 들어간다. 다만 수도권, 광역시 주택 중 기준시가 1억원 이하 주택은 주택수에는 포함되지만 양도세 중과 대상에는 들어가지 않는다.
또 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합치면서 2주택자가 됐을 때는 사유 발생일로부터 5년 이내, 가족 중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 샀을 때는 1년 이상 거주요건을 채우고 사유 해소일로부터 3년 이내에 양도하면 1세대 2주택 중과대상에서 빠진다.
◇실거래가 과세 및 중과대상 농지의 범위와 예외는=농민이 농촌에 살면서 스스로 경작하는 농지와 농업법인이 소유한 농지 이외의 농지는 거래시 양도세가 60% 부과된다. 다만 지난해 말 이전에 취득한 종중 소유 농지와 주말농장 농지(세대당 300평) 등은 예외다. 개인이 20년 이상 보유한 농지도 오는 2009년 말까지 양도하면 중과대상에서 빠진다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 토지는 사업용으로 인정받게 된다.
◇비사업용 토지 많은 기업 지분 팔 때 양도세 중과 기준은=보유 부동산 중 비사업용 토지가액이 전체 자산의 50%를 넘는 법인이 지분거래를 할 경우 오는 2007년부터 양도세가 60% 부과된다. 예를 들어 부동산 비중이 총자산의 80%인 법인이 있다고 하자.부동산 중 비사업용 토지 비중이 50%라면 결국 총자산 중 비사업용 토지는 40%가 돼 양도세 중과대상이 안된다. 그러나 비사업용 토지 비중이 70%라면 비사업용 토지 비중이 56%가 되는 만큼 양도세율은 60%가 된다.
■조세특례제한법 등 기타
◇농지 대토 농어촌특별세 비과세 요건은=종전까지는 한도없이 비과세 혜택을 받은 농지 대토에 따른 양도세가 5년간 1억원 한도 내에서만 감면하는 감면 대상으로 전환됨에 따라 부수적으로 발생하는 농특세에 대해 비과세 혜택이 부여된다.
/ swshin@fnnews.com 신성우기자
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