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[fn시론]부동산 가격 잡으려면/최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수



지난해 8·31 대책 발표 직후 ‘이제 부동산 투기는 끝났다’고 호언장담했던 정부의 목소리가 무색할 만큼 부동산 가격이 요동치며 정책 효과에 대한 의문이 가시지 않고 있다. 8·31 대책이 ‘투기 억제’와 ‘공급 확대’를 모두 포함하고 있는데도 실패로 돌아간 것은 정책이 지나치게 이상적이고 장기적이어서 현실과의 괴리가 컸기 때문으로 생각된다.

즉, 다주택자들에게 무거운 세금을 부과해 주택의 매도를 촉진시켜 가격 하락을 유도하려는 정책 의도는 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 있어 효과가 나타나지 않고 있다. 또 수요가 많은 중대형 아파트를 대량 공급하겠다고 내놓은 송파신도시 건설과 중대형 임대아파트의 공급 확대도 3∼4년 후에나 효과가 나타나기 때문에 지금으로 봐서는 심리적 정책에 불과하다.

따라서 지금 필요한 것은 규제 완화를 통해 공급 확대를 유도하는 것이 바람직하다고 생각된다. 몇 년 후에나 효과가 나타나는 신도시 건설이나 향후 10년에 걸쳐 100만가구의 임대아파트를 공급하겠다는 현실과 동떨어진 정책보다는 좀 더 현실적인 정책이 필요한 시점이라 보인다. 이를 위해선 첫째, 신규 주택의 공급에만 치우치지 말고 기존의 재고 주택 활성화 방안을 마련해야 한다. 우리나라의 경우, 지나치게 신규 주택 공급에 중점을 두다보니 재고 주택 활용도가 낮고 오히려 리모델링 규제 같은 요소들이 재고 주택의 활성화를 가로막고 있다. 따라서 당장 효과가 나타나는 리모델링에 대한 규제 완화를 통해 즉각적인 공급 효과가 나타날 수 있는 정책을 펴야한다.

둘째, 주상복합아파트 의무 비율의 조정을 통해 민간이 주택시장에 활발히 참여하게 해 공급을 촉진하는 정책이 필요하다. 현재 주상복합아파트의 경우 대부분 주거와 상업비율이 7대 3이며 지나친 상업 비율이 수익성을 떨어뜨려 민간 사업자가 주상복합아파트 사업을 하는 데 어려움을 겪고 있다. 따라서 주거 비율을 높여 민간의 사업 참여를 유도하고 이를 통해 주택 공급을 확대시키는 수단으로 활용해야한다.

셋째, 용적률 상향을 통한 공급 확대 정책을 추진해야 한다. 서울시가 지금보다 용적률을 50% 높이면 신도시 6개를 건설하는 효과가 있다는 분석이 있다. 용적률을 낮추면 단기적으로는 투기를 억제하는 효과가 있을지 모르나 장기적으로는 민간 참여를 위축시켜 공급 감소에 따른 주택가 급등을 초래할 수 있다. 따라서 정부는 무조건 용적률을 낮추려 하지 말고 민간의 참여를 유도해 공급 확대 효과를 얻을 수 있는 방안을 마련해야한다.

넷째, 현재 정부가 추진 중인 국민임대주택단지는 공공임대 비율이 50∼60%로 지나치게 높아 해당 지역의 저항에 부딪히고 있다. 따라서 공공임대 비율을 낮추고 수요가 많은 중대형의 민간공급 비율을 높여 민간의 참여를 유도해야 한다. 이렇게 하면 임대주택단지 건설을 반대하는 지역민들의 불만도 해소하고 수요가 많은 중대형 아파트의 공급도 확대할 수 있다.

다섯째, 주거용 오피스텔에 대한 규제 완화를 통해 공급을 늘려 시장 안정의 효과를 노려야 한다. 공급 부족에 따른 주택가 상승 문제를 해결하기 위해서는 주거기능의 활용도가 높은 주거용 오피스텔에 대한 규제 완화를 통해 공급을 확대할 필요가 있다.


현재 정부가 주택가 상승 문제를 해결하기 위해 추진하고 있는 투기 억제와 공급확대 정책은 바람직한 방향이라고 생각된다. 그러나 향후 10년에 걸쳐 100만가구의 임대주택을 공급하겠다거나 송파신도시 건설을 통해 수요를 확대하겠다는 정책은 장기적으로 효과를 나타낼 수 있는 정책이지 당장 주택가 상승이나 전세가 상승을 막는 데는 한계가 있다. 따라서 당장 효과를 볼 수 있는 현실적인 정책들이 많이 나와야 하는데 그것이 규제 완화를 통한 공급 확대 정책이라 할 수 있다.

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