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강남재건축 초과이익 거의없어‘3·30 개발 부담금’ 실효성 논란



정부가 내놓은 3·30 부동산대책 중 가장 핵심인 재건축개발부담금제의 파급효과가 제한적이고 실효성에도 의문이 제기되고 있다.

이는 서울 강남권의 대다수 재건축 추진 단지들이 10∼20층의 중층아파트로 용적률 제한 등의 각종 규제로 평형을 넓히지 못하는 ‘1대1 재건축’ 대상이어서 재건축 추진에 따른 초과이익이 발생하기 어려운 구조이기 때문이다.

여기에다 개발부담금 산정에서 제외되는 ‘정상 집값 상승분’(해당 구 평균)이 재건축 상승분과 비슷하거나 오히려 높아지는 단지도 있어 경우에 따라서는 개발부담금이 한 푼도 부과되지 않는 단지도 생겨 날 수 있다는 지적이다.

현도컨설팅 임달호 사장은 “대치동 은마 등 강남권에 속한 대부분 단지들이 1대1일로 재건축하거나 오히려 평수가 줄어드는 곳도 있어 일부 재건축 아파트는 개발부담금제를 비켜갈 수 있을 것”이라고 말했다.

■개발부담금제 ‘실효성’ 의문시

지난 2월 ‘도곡렉슬’로 재건축된 도곡주공1차 13평형의 경우 사업승인 인가 직전(2002년 1월)인 2001년 11월 당시 시세는 5억7000만원이었으나 준공 직후(2006년 2월) 배정받은 43평형 시세는 18억원으로 12억3000만원의 차익이 발생했다.

이 금액에서 공사비, 세금 등 개발비용(관리처분계획상 추가분담금 적용) 2억원과 입주때까지 강남구 정상집값 상승분 8억2080만원(5억7000만원×144%, 부동산114 조사)을 빼면 조합원당 순수 개발이익은 2억920만원이다. 이를 건교부 계산대로 개발부담금을 산출하면 6960만원이다.

이 단지는 현재 추진중인 재건축단지들과는 달리 임대주택건설 의무화나 소형평형 건설의무비율 등의 규제가 없었고, 무엇보다도 13평형이지만 43평형을 배정받아 상당한 차익을 챙긴 것이다.

하지만 현재 강남권 재건축 단지들은 이런 개발이익을 챙기기가 사실상 불가능하다. 시세차익에서 임대주택건설에 따른 지분 감소액, 건축비, 개발비용과 정상집값 상승분은 빼면 실제 발생하는 초과이익은 거의 없는 실정이다.

실제로 서초구 잠원동 신반포5차 35평형은 시세가 사업착수시점인 지난 2001년 4억원 정도했지만 지난해 5월16일 사업시행인가 이후 사업이 진척되면서 현재 8억원 선까지 올랐다. 같은 기간 인근의 동아·청구 등 일반아파트도 비슷한 가격대를 유지했다.

가장 공정성이 높다는 국민은행 아파트 시세 자료에 따르면 2003년 6월부터 2006년 2월까지 신반포35형은 47%의 가격상승률을 기록, 정상집값 상승률(40%)보다 7%포인트 정도 높을 뿐이다. 또 강남구 대치동 청실아파트 31평형은 같은 기간동안 28%의 상승률로, 정상집값 상승률 34%보다 오히려 6% 포인트 낮아 사실상 마이너스 이익을 기록했다.

이에따라 재건축 단지의 가격이 오르는 동안 인근 지역 아파트 값도 비슷한 수준으로 상승하거나 더 오르는 경우도 있어 개발부담금 산정의 기준이 되는 ‘초과이익’을 재건축단지에만 물리는 것은 무리라는 지적이다.

이와함께 임대·소형의무비율 등을 통한 이익환수 감안하면 개발이익은 더 떨어게 된다는 게 전문가들의 분석이다.

■자가당착에 빠진 ‘정상 집값 상승분’ 기준

전문가들은 “정부가 시세차익의 근원이 ‘용적률 증가’에 있다는 사실을 간과했다고 지적하고 있다. 즉 재건축 시세차익은 재건축에 따른 평형 증가에서 나오는데 용적률·층수 규제로 평형 증가가 쉽지 않아 초과이익 발생이 어렵다는 것이다.

유엔알 박상언 사장은 “최근 재건축아파트값 급등현상은 주변 일반아파트 가격이 오르면서 동반상승하는 현상”이라며 “정부가 진단한 것 처럼 막대한 개발이익이 생긴다면 높은 투자메리트 때문에 재건축이 주변 집값 상승률에 비해 훨씬 높은 수준이었어야 한다”고 말했다.


또 정상가격 상승 기준을 해당 구의 평균 집값 상승분으로 잡은 것 자체도 모순이라는 지적이다. 해당 구의 평균 가격 상승분을 초과한 부분에 대해서 ‘개발이익’이라고 하지만 이미 해당구 상승분에 재건축 단지의 가격이 반영됐기 때문이다.

임달호 사장은 “재건축 가격은 비정상적이고, 재건축 가격이 반영된 해당 구의 아파트 평균가격을 정상 가격이라고 하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다”고 강조했다.

/ steel@fnnews.com 정영철기자

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