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재건축 예상밖‘세금폭탄’…정상 집값상승분 산정때 개인주택까지 포함



3·30 부동산 대책의 핵심인 재건축 개발이익부담금제가 세 부담이 미미할 것이라던 당초 예상과는 달리 ‘폭탄’에 비견될 정도로 재건축아파트 소유자들에게 큰 세금 부담을 안길 수 있는 것으로 나타났다. 이는 정부가 개발부담금제 산정의 결정적인 잣대인 ‘정상 집값 상승률’ 기준을 매우 보수적으로 적용키로 했기 때문이다.

개발이익부담금은 정상 집값 상승분을 차감한 나머지 차익에 대해 0∼50%의 세금을 누진해 물리도록 돼 있다. 그러나 건교부는 정상 집값 상승률 산정 때 해당지역 ‘아파트값 평균 상승률’이 아닌, ‘개인주택·다세대 등을 포함하는 전체 집값 평균 상승률’을 적용키로 해 형평성 논란이 예상된다.

4일 건설교통부에 따르면 정부는 3·30 대책에서 재건축 개발에 따른 초과 이익을 환수하기 위한 개발이익부담금제를 이르면 오는 8월부터 도입키로 하고 개발부담금 산정 기준을 ‘재건축추진위원회(조합설립인가) 설립 시점에서 준공 시점까지의 가격 상승분 중 정상 집값 상승분 등을 뺀 가격에 금액대별로 0∼50%의 부담금을 누진 부과키로 했다. 따라서 재건축개발부담금은 정상 집값 상승률을 어떻게 계산하느냐에 따라 부담금 부과액이 크게 달라진다.

건교부는 정상 집값 상승률 계산과 관련, 국민은행의 도시주택가격 동향조사 결과를 토대로 재건축 단지가 속한 시·군·구의 ‘아파트값 평균 상승률’이 아니라 ‘아파트를 포함한 단독(다세대주택), 다가구, 연립 등 모든 주택의 평균 집값 상승률’을 적용키로 했다고 설명했다.

현재 집값 상승은 아파트가 주도하고 있고 단독주택과 다가구, 연립 등의 집값은 제자리걸음이거나 하락세를 보이는 상황이어서 평균 집값 상승률은 아파트가격 상승률에 비해 상대적으로 크게 낮다. 정상 집값 상승분 반영이 적을수록 차익이 커져 재건축 아파트 소유자들의 세 부담은 상대적으로 커진다.

실제 건교부가 국민은행을 통해 받은 자료에 따르면 95∼2005년 서울 강남권을 비롯해 한강 이남 11개 구(區)의 아파트 가격 상승률은 144%에 달한 데 비해 아파트를 포함한 전체주택 가격 상승률은 81.2%로 조사됐다. 전체 주택가격 상승률이 아파트값 상승률의 56.2%에 불과하다.


결과적으로 개발부담금 산정 때 차액에서 제외되는 정상 집값 반영률은 일반 아파트 가격의 절반 정도에 불과해 재건축 아파트 소유자들은 그만큼 큰 부담을 안게 되는 셈이다.

이와관련, 서울 강남권의 한 재건축단지 조합관계자는 “재건축 아파트는 아파트인데 정상 집값 상승분 산정 때는 일반 주택까지 모두 포함시켜 가격을 산정하는 것은 현실성이 없을 뿐더러 형평성에도 어긋난다”며 반발했다.

한편, 건교부는 여기에 덧붙여 최근 재건축 개발부담금제가 실효성이 없다는 일부 지적과 관련해 입법 과정에서 초과 이익을 최대한 더 환수할 수 있도록 하겠다고 밝혀 이래저래 개발부담금 부담은 더욱 가중될 전망이다.

poongnue@fnnews.com 정훈식기자

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