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[급매물 잘 사는 법] 중개업소·벼룩시장 활용법

부동산 전문컨설팅업체 투모컨설팅의 강공석 사장은 급매물을 찾는 고객의 요청으로 지난달 말 경기 성남 판교신도시의 A아파트 108㎡를 7억5000만원에 중개하기 위해 집주인을 직접 만났다. 이 아파트는 한 달 전까지만 해도 8억3000만원을 호가했기 때문에 저가 매수 기회였다. 하지만 집주인은 근저당 설정을 통한 ‘미등기전매’를 원해 계약은 성사되지 못했다. 이 아파트는 아직 전매제한이 풀리지 않았지만 ‘해외이민’ 등 합법적인 이유로 나온 급매물도 간혹 거래되던 터였다. 그런데 이달 들어 합법적으로 거래할 수 있는 똑같은 물건이 비슷한 가격에 또 나왔다. 직장문제로 지방으로 이사해야 하는 집주인이 합법적인 매매가 가능한 매물을 7억6000만원에 내놓은 것. 강 사장은 고객에게 바로 연락해 계약을 성사시켰다.

강 사장은 “급매물은 경기 상황, 주택 공급 추이, 개인 사정 등 다양한 이유로 나오고 회수되기를 반복한다”면서 “지속적으로 관찰하고 조심스럽게 접근해야 진짜 급매물을 잡을 수 있다”고 말했다.

■급매물,하자 여부를 파악하라

14일 업계에 따르면 최근 부동산시장이 다시 침체에 빠지고 거래 소강상태가 지속되면서 급매물 구별법에 대한 관심도 커지고 있다. 급매물은 통상 시세보다 5∼10% 정도 저렴하게 나온 매물을 일컫는다. 토지나 전원주택, 대형매물의 경우는 20∼30% 싼 급매물도 나오긴 하지만 지나치게 싸게 나온 매물은 뭔가 ‘하자’ 가능성을 의심해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 시세는 KB국민은행의 KB시세와 국토해양부의 실거래신고 아파트 등의 가장 최근 거래된 가격을 참고하면 된다.

메트로컨설팅 윤재호 대표는 “급매물을 거래할 땐 기본적으로 매도자의 사정을 살펴봐야 한다”면서 “매도자가 어떤 사정으로 시세보다 저렴하게 매물을 내놓았는 지 확인해야 한다”고 조언했다.

윤 대표는 급매물 매도자들의 유형을 △세금 회피형 △자금 압박형 △상속·증여형 △현지사정 모르쇠형 △개인사정형 등 대략 다섯 가지라고 본다. 요즘처럼 경기 침체기엔 ‘자금 압박형’과 ‘세금회피형’ 급매물이 늘어난다.

이달 초 9억4500만원에 거래된 서울 강남 개포주공 1단지 50㎡가 대표적인 ‘자금 압박형’ 사례다. 이 주택형은 한달 전까지 10억원에 거래되던 것으로 집주인은 새로 이사할 아파트의 잔금 압박 때문에 결국 급매물로 처분할 수 밖에 없었다. 전문가들은 대체로 ‘상속 증여형’과 ‘현지사정 모르쇠’, ‘개인사정형’ 급매물이 가장 인기가 높다고 한다. 상속형은 빨리 현금화하려는 피상속자의 욕구가 강해 시세대비 20∼30%나 저렴한 경우가 많아서다. 또 현지사정 모르쇠형은 외지인인 경우가 많아 어느 정도 시세차익을 챙겼으면 정리하려는 경향이 강해 저렴한 매물이 많다는 설명이다.

■중개업자와 지속적 교류

급매물을 효율적으로 잡기 위해서는 무엇보다 중개업자를 아군으로 만드는 게 절대적으로 필요하다. 진짜 급매물일수록 지인들을 통해 조용히 거래되는 경우가 대부분이기 때문이다. 평소 관심있는 지역에 시세를 꾸준히 모니터링하면서 중개업자와 사귀어 놓는게 급매물을 잡는 데 유리하다는 이야기다.

일부 중개업자들 사이에서는 공공연히 하고 있는 일명 ‘대두리 계약’에 주의하는 것도 필수란 지적이다. ‘대두리 계약’은 매도자가 원하는 가격에 매물을 팔아 주는 대신 가격을 올린 만큼 중개업자가 챙기는 방식이다. 가령 1억원에 집을 팔려고 내놓은 매도자에게 중개업자가 1억2000만원에 팔아 2000만원을 중개업자가 챙기는 것이다. 매도자로서는 원하는 가격에 빨리 팔아주니 거부할 이유가 없지만 매수자는 그만큼 덤터기를 쓰게 되는 것이다.

닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “급매물 거래땐 가급적 매도자를 직접 만나보는게 좋다”면서 “같은 매물이 다른 중개업소에선 어떤 가격대로 나와 있는지를 반드시 확인해야 한다”고 조언했다.


■시장상황 판단은 기본

전문가들은 무엇보다 급매물 거래에서 기본적으로 시장상황을 정확히 판단하는 것은 기본이라고 강조한다. 지금은 급매물이지만 시황이 더 나빠질 경우 가격은 더 떨어질 가능성도 있다는 것을 염두에 둬야 한다.

개포주공 단지내 상가의 우정부동산 김상열 사장은 “급매물이 나와도 그게 급매물인지 판단하지 못하고 주저주저하다 값이 뛴 경우도 있고, 급매물이라고 샀는데 더 떨어지는 경우도 있다”면서 “급매물을 매입할 때는 기본적으로 경기동향과 지역 사정 등 시황을 정확하게 판단해야 한다”고 말했다.

/jumpcut@fnnews.com박일한기자