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헌재 “상가 재건축시 임대차계약 연장 거부, 합헌”

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(~2021-04-19 23:59:00 종료)

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상가 건물이 재건축 될 경우 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있도록 한 구 상가임대차보호법은 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다.

헌법재판소는 최모씨 등 2명이 구 상가건물 임대차보호법 제10조1항 등이 임차인의 재산권과 생존권을 과도하게 침해한다며 낸 헌법소원 청구사건에 대해 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정(기각)했다고 9일 밝혔다.

상가건물 임대차 보호법 제10조 1항은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월~1개월 사이에 임차인이 계약의 갱신을 요구할 경우 임대인(건물주)는 정당한 사유없이 거절할 수 없도록 규정하면서 단서 조항을 통해 철거나 재건축의 사유가 있을 때는 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 했다.

이에 대해 청구인 심씨 등은 "재건축의 해야할 정당한 사유가 있고 재건축 관련 법령상 제한을 모두 해소하는 등 공사실행 준비가 대부분 마무리 된 이후에 행사하도록 해야 한다"라고 주장했다.

그러나 헌법재판소는 해당조항이 재건축 시점 등을 분명히 규정하지 않아 남용가능성이 있다는 점은 인정하면서도 "임차인 계약갱신요구권으로 인해 침해될 수 있는 임대인의 권리를 보호해 양자의 권리관계의 균형을 맞추기 위한 규정"이라고 합헌 결정 이유를 설명했다

아울러 "재건축사업의 진행절차와 과정이 매우 복잡해 이에 대한 진행단계를 일일이 고려해 입법한다는 것이 기술적으로 어려운 면"이 있는 만큼 "입법목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정된다"고 판단했다.

이어 "임차인의 권리는 계약갱신요구권 뿐만 아니라 우선변제권이나 차임감액청구권 등 임대차보호법 상 다른 규정으로 두텁게 보호되고 있"며 "해당 조항이 침해의 최소성 원칙에 위배되거나 법익의 균형성에 어긋나지 않는다"고 덧붙였다.

심씨 등은 지난 2010년 7월 서울 강서구의 상가건물을 임차해 카페를 운영하면서 인테리어 비용 회수 등을 위해 임대인에게 최소 3년 이상의 임차기간을 요구했으나 "걱정말라"는 임대인의 구두약속을 믿고 2년간 임대차 계약을 맺었다.


하지만 임대인은 재건축을 진행하게 됐다며 계약갱신을 거절했고, 심씨와 협의가 잘 이뤄지지 않자 법원에 '점포인도'를 청구하는 소송을 냈다. 이에 심씨는 1심 도중 헌법소원을 냈다.

한편 해당 법률은 지난 8월 △임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우 △건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 △다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에만 일방적인 임대차 계약연장 거부를 할 수 있도록 개정됐다. .

ohngbear@fnnews.com 장용진 기자