주택시장이 심상찮다. 전통적인 비수기인데도 전세·매매가격이 고공행진하고 주택담보대출도 급증세다. 한국감정원에 따르면 지난 6월 전국 주택 매매가격은 전달보다 0.38% 올랐다. 본격적인 비수기이면서 중동호흡기증후군(메르스) 사태 등 악재에도 전달(0.34%)보다 상승폭을 키웠다. 전세 역시 물량부족 속에 상승폭이 한달 새 0.44%에서 0.49%로 커졌다. 서울 한강이남 11개구의 아파트 평균 전셋값은 6월 말 4억원을 넘어섰다. 서울지역의 주택거래도 6월 기준 사상 처음으로 1만건을 넘었다.
주택담보대출도 급증세다. 금융권에 따르면 7대 시중은행의 주택담보대출 잔액은 6월 말 현재 321조원으로 전달보다 9조원(안심전환대출 매각분 포함) 넘게 늘었다. 관련 통계가 시작된 2010년 이후 6월 기준으로 가장 많이 늘었다. 저금리 추세와 함께 전세난에 지친 서민들이 '빚 내서라도 집을 사자'고 나서며 담보대출 증가를 부채질한다.
주택시장과 주택금융이 모두 비수기의 실종이요 이상과열이다. 시도 때도 없이 가격이 치솟는 미친 전세시장이 주범이다. 주택 전세·매매가 상승과 담보대출 증가세는 앞으로도 당분간 사그라들기 어려울 것으로 보인다. 주택시장이 월세시장 위주로 고착화되고 있는 게 첫째 이유다. 가뜩이나 저금리 추세와 맞물려 집주인들이 전세를 대거 월세(반전세)로 돌리는 상황이다. 서울지역은 강남권에 수만가구의 재건축이 예정됐다. 경제활성화라는 명분으로 정부가 지나치게 시장에 개입하며 생긴 왜곡현상도 한 이유다.
주택시장의 이상과열은 단순히 가격이 오르는 차원을 넘어 이것이 가계·금융부실화라는 부메랑이 되어 돌아온다는 게 문제다. 요즘 주택매매는 목돈 없이 대부분을 빚으로 집을 산다는 점에서 과거와 다르다. 주택거래의 주요 연령층이 과거 40∼50대에서 30∼40대로 낮춰진 게 이를 반영한다. 빚으로 집을 사는 만큼 집값이 오르면 오른 만큼 대출금 규모도 커지고 상대적으로 상환여력은 떨어진다. 여기에 내외부 충격으로 금융시장의 저금리 기조가 깨지면 주택시장에 거품이 빠진다. 이렇게 되면 집값보다 대출금이 많은 깡통주택이 속출하고 하우스푸어가 양산된다. 이것이 금융시장을 갉아먹는다.
정부는 한편으로 경제를 살리기 위해 주택시장을 띄워야 하고 다른 한편으로는 금융부실화를 걱정해야 하는 양날의 칼을 들고 있다. 그렇더라도 주택시장의 이상과열은 궁극적으로 가계·금융부실로 이어져 경제살리기의 발목을 잡는다는 점에서 바람직하지 않다. 정부는 이상과열되는 주택시장을 면밀히 살펴서 최대한 거품이 끼는 걸 막아야 한다. 그 근본 처방은 기존 주택시장 규제완화의 틀 속에서 금융권을 통해 주택담보대출 때 상환능력을 꼼꼼히 따지는 거다. 상시적인 모니터링과 즉각적인 처방도 필요하다. 무엇보다 중요한 주택시장 안정 정책은 타이밍이다.
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