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['착한' 분양가 단지] 분양 성공? 입지도 학군도 아니다.. 가장 중요한 건 가격!

['착한' 분양가 단지] 분양 성공? 입지도 학군도 아니다.. 가장 중요한 건 가격!


'분양가'에 따라 수요자의 선택이 극명하게 갈리고 있다. 올해 50만가구가 넘는 신규 분양 물량으로 공급과잉 우려감이 커지면서 최근에는 입지뿐 아니라 분양가 또한 청약결과를 결정짓는 가장 중요한 이슈로 떠올랐다.

서울 전세가율이 72%에 육박하는 등 살인적인 전세난으로 실수요자들이 분양시장에 몰린 것도 원인이다. 소위 '착한 분양가=흥행'의 공식이 더욱 뚜렷해지고 있다.

최근 분양 트렌드는 '착한 분양가=흥행'

1. 고분양가라면 강남 재건축도 외면

착한 분양가의 흥행은 강남의 재건축 단지만 비교해 봐도 두드러진다. 합리적으로 분양가를 책정한 단지는 수요자들이 대거 몰렸지만 고분양가 논란이 일었던 단지들은 시장에서 냉정한 평가를 받았다.

23일 건설·부동산업계에 따르면 서울 서초구 반포동 '반포 푸르지오 써밋'은 지난달 평균 21대 1의 1순위 청약경쟁률을 기록했지만 일반분양 171가구 중 저층을 포함한 20여가구가 미분양됐다. 이 단지는 평균 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘어 강남 최고의 입지에도 불구하고 계약률이 예상보다 저조했다.

반면 지난주 청약 일정을 진행한 가락시영 재건축 '송파 헬리오시티'는 4만명이 넘는 지원자가 몰리며 지난 12년 동안 서울에서 분양한 단지 중 최다 청약자 기록을 세웠다. 평균 청약경쟁률은 1순위 34.46대 1로 임대로 월세수익이 가능한 전용 39㎡C형은 4가구에 1338명이 청약해 334.5대 1로 단일 주택형 중 최고 경쟁률을 기록하기도 했다. 분양업계에 따르면 "3.3㎡당 2600만원 내외의 합리적인 가격 덕분으로 송파권역은 물론 강남권 입성을 노리는 강북, 경기 지역의 광역 수요도 대거 몰린 결과"라고 말했다.

2. 비슷한 입지라도 분양가따라 희비 갈려

수도권 신도시에선 비슷한 입지에서도 분양가에 따라 판도가 갈렸다.

최근 김포한강신도시에서 분양한 '이랜드 타운힐스'는 1순위 청약에서 평균 9대 1의 경쟁률을 기록한 반면 같은 시기 공급한 '김포한강 아이파크'는 총 1228가구 중 절반 가까이 미달됐다.

두 단지의 성적을 가른 것은 결국 분양가였다. 브랜드 가치가 더 뛰어난 '김포 한강 아이파크'는 3.3㎡당 분양가가 1025만원인 반면 입지가 떨어질 것이 없는 '이랜드 타운힐스'는 주변 시세보다 저렴한 3.3㎡당 990만원에 공급해 수요자들의 선택을 받았다.

지난 5일까지 청약 접수를 마친 대림산업의 'e편한세상 용인 한숲시티' 역시 6658가구(특별공급 제외) 공급이라는 부담에도 불구하고 3.3㎡당 790만원대의 합리적인 분양가를 내세워 청약에서 선방했다는 평가를 받는다. 이 단지는 총 1만3058건의 청약통장이 몰리며 평균경쟁률 2대 1로 전 주택형 마감에 성공했다.

다산 진건지구 S1블록에 분양한 '자연앤 e편한세상 자이' 역시 상반기 같은 지역에 분양한 단지보다 분양가를 낮추며 흥행에 성공했다. 이 단지는 전용면적 84㎡ 기준 3.3㎡당 분양가가 945만원으로 1순위 청약결과에서 평균 9.39대 1로 마감됐다.

3. 실수요자 주도 가격에 시장 민감

최근 아파트 분양시장이 가격에 민감하게 반응하는 것은 시장이 실수요자 위주로 재편된 영향이 가장 크다.

건설사 한 관계자는 "과거 부동산 활황기에는 투자수요가 가격을 떠받쳐주는 효과가 있었지만 지금은 실수요자의 외면을 받으면 계약 포기가 속출하는 경우가 많다"며 "최근 불거지는 공급과잉 논란 등으로 자칫 비싼 가격에 분양을 받았다가 손해를 보는 게 아닌가 하는 인식도 한몫하는 것으로 보인다"고 말했다.

실제 지난달 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1224만원을 기록해 연중 처음으로 1200만원을 넘어섰다. 고분양가 기조가 유지되며 이달 들어 서울과 경기를 포함한 수도권에서 청약 접수를 받은 14개 단지 중 청약 1순위에서 마감한 단지는 2개뿐이다.

전문가들은 전체적으로 분양가가 제법 오른 상태이기 때문에 전세난을 피해 내집 마련에 나서는 실수요자라면 주변 시세와 분양가를 비교해 청약에 나설 것을 권한다.

4. 거품 없는 공공분양단지도 대안

실제 거품 없는 가격에 공급되는 공공분양단지도 한 대안이 될 수 있다

대우건설은 이달 인천 남동구 서창2지구 5BL에 '서창 센트럴 푸르지오'를 분양한다. 지하 1층부터 지상 22~25층 10개동, 총 1160가구 규모의 대단지로 조성되며 실수요자들이 선호하는 전용면적 74㎡, 84㎡의 중소형으로 구성됐다.

GS건설과 신동아건설도 같은 달 동탄2신도시 A90블록에서 '동탄 자이파밀리에'를 공급한다.
지하 2층~지상 20층 11개동, 총 1067가구로 조성되며 전용면적 51~84㎡의 중소형을 일반분양한다.

이 밖에 동탄2신도시에서는 금호건설이 '동탄2신도시 금호어울림 레이크'를 일반분양한다. 지하 2층, 지상 14~25층 10개동, 총 812가구의 대단지로 실수요자 선호도가 높은 전용면적 59~84㎡의 중소형으로 구성된다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자