대출은 줄이고 세금은 확 늘리고...'슈퍼 투기대책' 나왔다

8·2 부동산 대책의 핵심은 다주택자에 대한 규제와 정비사업 투기수요 억제다. 양도소득세 중과로 다주택자들은 양도차익의 최대 60%를 세금으로 내게 됐고, 정비사업은 조합원 분양권을 소유권 이전등기때까지 제한해 투자를 목적으로 한 구입이 어려워졌다. 특히 양도세 강화 적용시점을 내년 4월 1일로 정해 다주택자들이 보유주택을 팔도록 유도했다.

■LTV·DTI 40%로 축소…분양권 투기 차단
2일 8·2부동산 대책으로 서울 25개구 전 지역과 과천·세조시가 투기과열지구로, 강남 4구(강남·서초·송파·강동)·용산·성동·노원· 마포·양천·영등포·강서 등 11개구와 세종시가 3일부터 투기지역으로 지정된다.

투기과열지구와 투기지역은 우선 주택담보대출이 더 제한된다. 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)이 40%로 축소되고 기존에 담보대출을 받았을 경우 10%포인트가 더 줄어든다.

여기에 투기지역 주택담보대출을 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한해 사실상 추가 대출을 막았다.

재건축·재개발에 대한 규제도 강화된다. 재건축초과이익부담금 부과 유예를 예정대로 올해까지만 적용하고 투기과열지구 내 재건축 조합원의 지위 양도가 제한된다. 특히 이번 대책으로 관리처분계획인가 후부터 소유권 이전 등기때가지 재개발·도시환경정비사업 조합원의 분양권 전매도 금지해 분양권을 통한 투기수요 유입을 차단했다. 또 투기과열지구내 정비사업 일반 분양과 조합원 분양에 당첨됐을 경우 5년간 투기과열지역 정비사업 재당첨을 제한했다. 이와 함께 재개발 사업때 임대주택 공급 의무비율을 서울 10%, 서울 이외지역 5%로 설정했다.

HUG와 주택금융공사의 대출 보증도 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화했다.

민간택지에도 분양가 상한제를 적용할 수 있게 된다. 현재는 엄격한 요건 때문에 적용사례가 없지만 앞으로 분양가를 적정 수준으로 관리할 수 있도록 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량요건을 개선할 계획이다.

8.2 부동산 대채 주요내용

과열지역 투기수요유입 차단	실수요 중심 수요관리	서민 주택공급 확대	실수요자 맞춤 청약제도 정비
◈투기과열지구 지정 -서울 전역, 경기 과천, 세종 ◈투기지역 지정 -서울 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종 ◈분양가상한제 적용요건 개선 ◈재건축·재개발규제정비 -재건축 초과이익환수제 시행 -재개발 분양권 전매 제한 -재개발 임대주택 의무비율 상향 -재건축 등 재당첨 제한 강화	◈양도소득세 강화 -다주택자 중과 및 장기보유특별공제 배제 -1주택자 2년 거주해야 양도세 비과세 -분양권 양도세율 50%로 인상 ◈다주택자 금융규제 강화 -투기지역 주택담보대출 세대당 1건 허용 -LTV·DTI 40%, 추가 대출땐 30% 적용 -중도금 대출요건 강화(인별→세대) ◈다주택자 임대등록 유도 ◈자금조달계획 등 의무화, 특별사법경찰제도 도입 등	◈ 수도권 내 공공택지 확보 ◈공적임대주택 연간 17만가구 공급 -수도권 연간 10만가구 ◈신혼희망타운 공급 -그린벨트 해제지역 등 활용 -5만가구(수도권 3만가구)	◈청약제도 개편 -투기과열·조정지역 청약통장 2년 가입해야 1순위 -투기과열·조정지역 가점제 확대 ◈지방 전매제한 도입 -광역시 6개월, 조정대상지역 1년6개월～소유권이전등기시 ◈오피스텔 공급·관리 개선 -조정대상지역도 전매제한 적용 -인터넷 청약제도 도입

(자료:국토교통부)

■다주택자 양도세 최대 60%…투기수요 차단
이번 대책은 사실상 다주택자에 초점이 맞춰져 있다. 양도세율을 올리고 장기보유특별공제를 없애 사실상 다주택자가 고가주택을 팔아도 매각차익을 크게 볼 수 없도록 했다.

발표에 따르면 현재 양도세율은 양도차익에 따라 6%~40% 가량의 기본세율이 적용된다. 하지만 내년 4월 1일 이후 조정대상지역에서 주택을 팔 경우 2주택자는 기본 세율+10%포인트, 3주택자 이상은 기본세율+20%포인트가 적용된다. 따라서 3주택 이상 다주택자는 양도차익의 최고 60%를 세금으로 내야 하고 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 포함하면 66%가 과세된다.

1주택자도 양도세 비과세 요건이 강화됐다. 조정대상지역에서 거주할 경우 기존에는 2년이상 보유, 양도가액 9억원 이상이면 양도세를 면제했지만 앞으로는 2년이상 거주를 해야 한다.

이와함께 내년 1월 1일부터는 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다.

지난 2015년 폐지된 자금조달계획 신고 의무화도 부활한다. 오는 9월 시행령 개정으로 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 거래할 경우 자금조달계획과 입주계획 신고를 의무화 했다.

또 부동산 불법행위 단속을 하는 공무원에게 특별사법경찰의 직위를 부여하는 방안도 추진된다.

■청약자격 강화·가점제 비율도 높여
분야시장을 실수요자 위주로 재편하기 위해 청약제도도 개편한다. 투기과열지구와 조정대상지역 1순위 자격을 청약통장 가입후 2년, 납입횟수 24회 이상으로강화했고 가점제 비율도 높였다. 앞으로 투기과열지구에서 85㎡ 이하 분양주택의 가점제 비율은 현재 75%에서 100%로 높아진다. 조정대상지역 85㎡ 이하는 현행 40%에서 75%로, 85㎡ 초과는 0%에서 30%로 높아지게 된다. 미계약분이 발생할 경우에도 예비입주자 선정때 가점제를 적용하도록 했다. 다만 가점제 당첨자와 당첨된 세대의 세대원은 2년간 가점제 적용을 받을 수 없다.

시장이 과열된 지방 민간택지도 전매가 제한된다. 오는 11월부터 조정대상지역인 부산 7개구(해운대·연제·수영·동래·남·부산진·기장)의 전매제한은 수도권과 동일하게 1년 6개월 또는 소유권 이전 등기시로 적용되고 지방광역시는 6개월간 제한될 예정이다.

전매제한 규정이 없어 청약과열이 나타난 오피스텔도 규제한다. 조정대상지역도 투기과열지구와 동일하게 소유권 이전등기시까지 전매가 제한되고 거주자 우선분양(20%)가 적용된다. 또 아파트 분양과 마찬가지로 인터넷 청약이 가능하도록 근거규정을 만들 방침이다.

■신혼희망타운 5만가구 건설
신혼부부를 위한 분양형 공공주택 '신혼희망타운(가칭)'도 새로 공급된다. 신혼부부 공급용 공공임대주택(연간 4만가구)와 별도로 추진되며 그린벨트 해지지역을 활용하거나 기존 공공보유 택지를 활용한다.

특히 과천지식정보타운, 과천 주암, 위례신도시, 화성 동탄2 등 입지가 양호한 곳에 3만가구의 신혼희망타운을 공급할 계획이다.

전용면적 40~60㎡의 소형으로 공급되며 신혼부부가 여건에 따라 공공분양주택, 분납형 주택, 10년 분양전환임대 등 다양한 주택유형을 선택할 수 있다.

전체적으로 공공입대주택 연간 13만 가구, 공공지원주택 연간 4만가구 등 5년간 총 85만가구의 공적 임대주택이 공급될 예정이며 연간 17만가구의 임대주택중 60%를 수도권에서 건설한다.

[e-mail] 김병덕 기자