[김도종의 부동산칼럼] 아파트값은 토지 가치에 좌우된다

아파트값 결정짓는 건축비·토지비

아파트 한 가구에는 토지의 크기를 나타내는 대지면적과 건축물의 크기를 나타내는 계약면적이 있다.

대지면적은 전체 단지의 대지면적 중 한 세대가 차지하는 대지지분에 해당하는 면적으로 표기되어 있다. 당연히 용적률이 높은 아파트 단지는 각 가구의 대지지분이 적어지고, 용적률이 낮은 아파트 단지는 각 가구의 대지지분이 많아지게 된다.

계약면적에는 현관문 안에서 발코니를 제외한 내부공간인 주거전용면적과 계단, 복도, 엘리베이터 등의 주거공용면적, 커뮤니티시설, 주차장 등의 기타공용면적이 포함되어 있다.

기존 아파트의 매매가격에는 토지비와 건축비를 구분하지 않지만, 신규분양 아파트의 공급금액에는 토지비와 건축비로 구분되어 있다. 토지비에는 토지매입비, 취득세 및 수수료, 분양 전까지의 금융비용 등이 포함되고, 건축비에는 공사비, 설계감리비, 간접비, 분양경비, 제세공과금, 각종 분담금, 금융비용, 이익 등이 포함되어 있다.

물론 주거전용면적이 국민주택규모(85㎡)를 초과할 경우 부가가치세가 추가된다. 대체로 대도시나 중심지역에 있는 분양 아파트의 경우 토지비가 차지하는 비중이 매우 높고 건축비 비중이 매우 낮은 편이다.

일반적으로 세무·회계상 토지는 감가상각을 할 수 없으나, 건축물은 내용년수 40년에 잔존가치 10%를 기준으로 할 경우 매년 건축비의 2.25%에 해당하는 감가상각이 발생된다. 예를 들어 입주한지 40년이 경과된 재건축 대상 아파트의 경우를 적용해 보면 건축비의 90%가 감가상각 됨으로써 사실상 토지에 대한 평가금액만이 남게 될 것이다.

이처럼 재건축을 앞둔 아파트의 토지지분에 대한 가치는 재건축시의 용적률 증가분뿐만 아니라, 인근 유사한 아파트의 시세 상승, 주변지역의 추가 개발 등에 따라 상승될 수도 있다.

물론 건축물의 가치도 개보수, 새로운 기능 추가, 리모델링 등 내용연수가 연장되는 자본적 지출을 통하여 상승될 수 있겠지만 이를 위해서는 별도의 비용 부담이 따른다.

한 아파트의 토지에 대한 가치는 입지, 단지규모, 주변환경 등에 따라 달라져왔고, 앞으로도 재건축 추진, 인근 아파트나 지역의 개발계획, 정부정책 등 에 따라서 얼마든지 달라질 수 있다.

사실상 토지의 가치가 아파트 값을 좌우하고 있는 것이다.