고가 주택 '묻지마 버티기' 내년 2·4분기가 '변곡점'

공시가 9억원 이상 보유자, 종부세 0.1~0.3%p 상승
4월 말 민간택지 분양가상한제가 적용
6월 말 조정대상지역 내 양도세 중과 배제 종료

정부는 2020년 공시가격이 확정되는 내년 4월 이후 가격대별 현실화율 관련 통계를 공개한다. 때문에 내년 상반기 부동산 시장은 2·4분기가 변곡점이 될 것이라는 분석이 나온다.

[파이낸셜뉴스]내년 상반기 부동산 시장은 공동주택과 개별 단독주택 공시가격 예정가가 공개되는 2·4분기가 변곡점이 될 전망이다. 12·16 부동산대책의 영향으로 고가주택에 대한 세금이 강화되고, 다주택자의 취득세가 오르면서 고가 부동산 시장의 심리가 크게 위축된 가운데 또다시 보유세가 오를 경우 '묻지마 버티기'가 어려워지기 때문이다.

29일 국토교통부에 따르면 정부는 2020년 공시가격이 확정되는 내년 4월 이후 가격대별 현실화율 관련 통계를 공개한다. 내년도 공동주택과 단독주택 공시가격은 시세 9억원 이상 부동산 중에서 현실화율이 목표치에 달성하지 못한 부동산을 중심으로 크게 오를 전망이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “아파트 등 공동주택의 경우 시세 9억∼15억원 미만은 70%, 15억∼30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 각각 올려 목표한 현실화율을 차등화할 것”이라며 “고가 주택일수록 공시가가 많이 오르게 된다”고 말했다.

■9억원 이상 부동산 시장 흔들리나
공시가격이 오르게 되면 종합부동산세도 같이 올라 세금 부담이 커지면서 집값에도 큰 영향을 미치게 된다. 이미 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지, 임대사업등록 혜택 축소, 자금조달계획서 제출 등 전방위적 규제가 강화된 가운데 공시가격 마저 인상되면 주택 구매심리가 크게 위축될 전망이다.

특히 시세 9억원 초과 아파트의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 40%에서 20%로 축소되고 시세 9억~15억원 아파트의 공시가격 현실화율이 최대 8%포인트 오른다. 공시가격 9억원 이상의 주택 보유자는 종합부동산세 세율도 0.1~0.3%포인트 상승한다. 2주택자의 세부담 상한도 종전 200%에서 300%로 높아진다. 여기에 내년 6월 말까지 시행하는 한시적 양도세 중과 배제로 인해 보유세·양도세 부담을 줄이려는 다주택자들이 매물을 쏟아내면 실거래가도 하락할 수 있다는 관측이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "소득이 없는 은퇴자들은 보유세에 대한 심리적 압박이 더 클 것"이라며 “집값 상승 기대감이 떨어지거나 세 부담이 한계치를 넘어서면 집주인들도 시장에 매물을 내놓게 될 것"이라고 전했다.

다만 2021년부터는 공급이 크게 줄어들어 가격이 반등할 것이라는 전망도 나오면서 상반기 가격 하락폭이 적으면 하반기부터는 다시 시장이 살아날 수 있다는 분석도 제기된다. 실제 부동산114에 따르면 2021년 전국의 아파트 입주물량은 총 23만4000여가구로 올해보다 41% 감소한다. 서울은 2만2000가구에 그쳐 올해보다 49%나 줄어든다.

오비스트 이춘란 본부장은 "내년 상반기 둔촌 주공, 신반포13차·경남아파트 등이 분양가상한제를 피해 분양이 마무리되면 한동안 서울 강남 분양은 없을 것“이면서 ”물량 감소가 주택시장에 어떤 영향을 줄지 지켜봐야할 것“이라고 전했다.

■내년 분상제 시행 등 변화 많아
공시가격 이외에도 내년에는 다양한 변화가 나타나면서 주택 시장에 영향을 줄 것으로 보인다. 당장 내년 1월부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.

갭투자를 막을 조치도 시행된다. 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출금을 회수 당한다. 9억원 초과 1주택자는 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

3월부터는 자금조달계획서 제출대상이 확대된다. 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 제출해야 한다.

4월에는 민간택지 분양가상한제가 적용된다. 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용되고 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다.

6월에는 조정대상지역내 양도세 중과 배제 조치가 종료된다. 6월 말까지 매도하는 다주택자의 주택 매물에 양도세를 중과하지 않고, 장기보유특별공제 혜택도 준다.

박원갑 전문위원은 "주택 보유세 강화, 공시가격 현실화로 앞으로 주택 수를 더 늘리긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

2020 달라지는 부동산 제도

구분	제도	시행시기
세제	장기보유특별공제 혜택 축소	1월
제도	전세자금대출 후 신규주택 매입 제한	1월
	주택 청약시스템 이관	2월
	실거래가 신고기간 단축 및 집값 담합 처벌	2월
	자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화	3월
	불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화	3월
	민간택지 분양가상한제 유예기간 종료	4월
세제	조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제	6월말까지

(부동산114)

[e-mail] 김민기 기자