[파이낸셜뉴스]‘임대차 3법’ 시행으로 전세품귀·월세확대가 가속화 되는 가운데 정부와 여당의 ‘월세 대세론’이 논란이 되고 있다.
특히 세입자들의 걱정은 아랑곳없이 정치권에서는 월세로 바뀌는 것이 문제가 될 것이 없다는 발언이 이어지고 있다.
최근 민주당 소병훈 의원의 “왜 전세로 서민이 고통 받아야 하나”는 발언에 이어 같은 당 윤준병 의원은 “월세라고 해서 다 나쁜 게 아니다. 은행에 이자를 주나 그것을 매달 월세로 내나 결국 비슷한 것 아니겠나”라고 말했다.
두 의원이 주장하는 ‘월세 정상론’이 맞는지, 세입자 입장에서는 얼마의 부담이 생기는 지를 따져봤다.
■전월세전환율 4% 대출이자 2.5%
우선 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 전월세전환율은 주택임대차보헙법상 한국은행 기준금리(0.5%)에다 3.5%를 더한 4%이다.
이에 반해 시중은행 등 1금융권에서 나오는 전세자금 대출 금리는 개인의 신용도와 소득에 따라 차이는 있지만 2%초반부터 시작해 높아도 3%를 살짝 넘기는 수준이다. 이자율 자체에서도 최대 2% 가까이 차이가 난다.
이를 금액으로 산정하면 차이가 확연히 드러난다. 시중은행에 따르면 전세대출 금리를 연 2.5%로 계산하는 것에 무리가 없다는 입장이다.
이에 따라 임차인이 전세보증금 5억원을 대출로 조달할 때와 월세로 내야할 때 비용은 상당한 차이가 있다.
우선 5억원의 연간 월세비용은 5억원×전월세전환율(4%)인 2000만원이다. 이를 12달로 나누면 매달 167만원이 된다.
반면 5억원을 전세대출로 조달할 경우는 5억원×전세대출이자(2.5%)로 1250만원이다. 매달 지불하는 이자비용은 104만원 꼴이다.
5억원 상당을 월세와 대출로 조달했을 때 매년 750만원, 매달로는 62만원이 더 들어가는 셈이다.
■월세 150만원 vs 이자 93만원이 현실
이론상 차이도 있지만 실제 전세보증금의 일부를 월세로 내는 반전세에서는 월세와 대출금리의 차이는 더 커진다.
서울 송파구 잠실동 리센츠 전용 84.99㎡(15층 이상 고층기준)의 지난달 전세 실거래가는 10억5000만원을 기록했다. 하지만 같은 평형대의 반전세는 임대보증금 6억원에 월세 150만원을 내는 거래가 이뤄졌다.
임대보증금 차이는 약 4억5000만원. 만일 이를 전세대출(4억5000만원×2.5%=1125만원)로 조달했다면 매년 들어가는 이자비용은 1125만원이 된다. 월 비용으로 환산하면 93만7000원이 나온다. 이는 현재 지불하는 150만원과는 매달 56만3000원 차이가 난다.
일부 정치권의 주장과는 달리 4억5000만원을 월세로 내는 것과 대출이자로 조달할 경우는 연간으로는 675만원 매달로는 56만원 가량 부담이 늘어나는 것이다.
결국 ‘월세를 내 거나 은행에 이자를 내 거나, 결국 월 주거비용 나가는 것은 마찬가지’라는 말은 이론적인 계산에서도, 현실에서 지불하는 액수에서도 사실과 다른 것으로 확인됐다.
한편 현재 전세자금대출은 보증기관의 개입이 필요하기 때문에 전세보증금의 80% 이하에서 최대 5억원까지(주택금융공사는 2억2000만원)만 가능하다.
kimhw@fnnews.com 김현우 기자
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