[fn팩트체크] 전셋값 1%도 못올린다 vs 10%도 올릴수 있다? 둘다 맞다

임대차 2법 시행 후 집주인-세입자
전세보증금 인상폭 둘러싸고 논란
임대인은 연장계약 거부 할수 없어
사실상 임대료 동결 '4년 계약'허용

'임대차 2법'(전월세 상한제, 계약갱신청구권) 시행 이후 집주인과 세입자 간 계약갱신 과정에서 최대 5%인 전세보증금 인상 폭(5%룰)을 둘러싸고 잡음이 이어지고 있다.

세입자 동의없이는 단 1%도 인상이 불가하다는 주장에 대해 여당과 김현미 국토부장관까지 나서 "극단적 상황을 가정한 것"이라며 진화에 나섰지만 논란은 사그라들지 않고 있다.

실제로 개정 주택임대차보호법상 세입자의 임대료 인상 거부 권리와 집주인의 대항수단이 있는지를 따져봤다.

■세입자 동의 없인 1%도 못 올려

27일 정부와 부동산 업계에 따르면 개정 임대차보호법에 따라 임차인의 동의가 없다면 원칙적으로 전세보증금은 1%도 올릴 수 없다. 당정이 개정한 임대차보호법 7조는 '증액 청구는 약정한 차임(임대료)이나 보증금의 5% 금액을 초과하지 못한다'는 단서 조항이 신설됐다. 다만 (인상폭에 대해)임차인이 이를 받아들여야 한다는 조문은 없다.

물론 직전의 임대차보호법에서도 (계약 갱신의 경우)임대인이 전세보증금을 올릴 때 임차인이 동의해야 한다는 조건은 없었다. 이 경우 합의가 없으면 임대인은 계약 자체를 거부할 수가 있었다. 사실상 계약갱신시 임차인의 동의가 필요 없는 셈이다.

하지만 '2년+2년'으로 임대차 계약갱신청구권이 신설되면서 집주인이 계약 자체를 거부할 수가 없게 됐다. 결국 '임대인은 연장계약을 거부할 수 없는데, 임차인은 보증금 인상을 거부할 수 있다'는 해석이 가능하다는 것이다. 임차인이 고집할 경우 사실상 임대료 동결 조건의 '4년 계약'이 허용되는 상황이다.

이에 대해 국토교통부 관계자는 "당사자 간 합의가 이뤄지지 않으면 임대인은 임대차보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 증액청구가 가능하다"며 "다만, 임대보증금 인상이 5% 이내라도 임차인이 이를 거부할 경우 분쟁조정 절차에 들어가야 한다"고 밝혔다.

하지만 현실적으로 임대인이 분쟁조정을 통해 임대료를 증액하는 건 거의 불가능하다. 중개업계 한 관계자는 "임대료 인상을 위해서는 인근 단지 비슷한 조건의 전세 계약서를 확보해 근거를 입증해야 하는데, 다른 가정의 사적인 계약서를 구하기도 어렵고, 설령 구한다 하더라도 인상의 근거로 용인될지도 미지수"라고 말했다.

게다가, 임대차분쟁조정을 임차인이 거부하면 아예 조정안건조차 취소된다. 전세보증금 인상을 거부한 임차인이 굳이 분쟁조정을 받아들 일리는 만무하다. 이럴 경우 임대인은 민사소송을 제기하는 수 밖에 없다.

■10%를 올려도 합의만 하면 OK

그렇다면 임대인과 임차인이 전세보증금을 10% 올리기로 합의하면 어떨까. 결론은 가능하다. 실제 학군(학원) 수요가 높은 일부 강남권에선 5% 이상의 임대보증금 인상을 동의한 임대차 계약이 이뤄지고 있다.

일부는 계약일자를 법 시행 이전인 7월로 하는 편법을 동원하기도 한다. 하지만 남은 2년간의 계약기간동안 임차인이 이의를 제기하지 않는다면 10% 인상으로 계약해도 처벌이나 과태료 등 제재수단은 없다.

다만 계약 갱신기간 중에 임차인이 변심해 분쟁조정을 신청하면, 임대인은 지난 기간의 5% 초과 인상 분에다가 이자비용을 더해 돌려줘야 한다.

[e-mail] 김현우 기자