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[한미재무학회 칼럼] 美 부동산 구매, 주별 세금제도 살펴야

김충제 기자

파이낸셜뉴스

입력 2020.12.15 18:00

수정 2020.12.15 18:00

[한미재무학회 칼럼] 美 부동산 구매, 주별 세금제도 살펴야
파견, 유학, 이민 또는 투자를 이유로 미국 부동산 구입을 고려하는 소비자가 늘고 있다. 달러 대비 원화 강세로 인한 구매력 증가, 국내 부동산 시장의 불확실성도 미국 부동산에 대한 관심을 높이고 있다. 외국 부동산은 주택 수에 포함하지 않는 장점도 있지만, 모기지대출과 관리가 어렵고 환위험에 노출되며, 판이한 세금제도를 숙지할 필요가 있으므로 미국 부동산의 매수, 보유 및 매도 시에 고려할 사항들을 점검코자 한다. 참고로 세금, 규제 및 매매 관행은 미국 각 주와 카운티에 따라 다르며 반드시 미국 세무사, 회계사, 변호사 등에게 자문하는 게 좋다.

매수절차는 보통 부동산 중개인과 함께 대상 물건을 방문함으로써 시작한다. 대부분 주에서는 매도자가 매도·매수 중개료를 전부 지불하므로, 매수자는 중개료 부담 없이 중개인을 고용할 수 있다.
맘에 드는 부동산의 구매계약서를 작성해서 매도 중개인에게 제시하고, 협상을 거쳐 계약을 완성한다. 2~3일 내로 계약서에 명시된 계약금을 에스크로 에이전트에게 보낸다.

모기지대출을 신청하고 주택 검사, 토지 측량 등을 실시하고 주택보험에 가입한 후 클로징 날에 잔금을 치르고 열쇠를 받는다. 잔금과 함께 등록세, 등기보험료, 모기지 비용 등을 지불하는데 지역마다 다르지만 보통 매매가의 2~3%를 매수자가 부담한다. 주택보험 또한 가격의 0.3~1% 안팎이다.

소유자는 매년 재산세를 납부하고, 단지 내 주택은 관리비를 정기적으로 지불한다. 한국식 종합부동산세는 없고 주택 수에 따른 중과세도 없으나, 지방세인 재산세는 시가의 2% 내외로 상당히 높다. 콘도미니엄, 타운홈, 단독주택 순으로 유지보수비는 높아지고 관리비는 낮아진다.

실거주 대신 임대할 경우 미국 세법상 임대수입은 종합소득으로 간주하고 모기지대출 이자, 주택보험료, 재산세, 단지 관리비, 임대 중개료(연당 1개월 임대료), 관리용역비(연당 1개월 임대료), 수리비 및 연 3%가량의 감가상각비를 비용처리해준다. 보통 세법상 손실이 매해 발생한다. 공실 기회비용(1~2개월)도 간과해선 안 된다.

매도 절차도 중개인 선정으로 시작된다. 대부분 매도중개인은 전속중개(exclusive right to sell) 형식으로 계약하고, 판매가의 5~6%인 중개수수료는 전액 매도인이 지불한다.

미국에서 내국인으로 세금보고를 하는 매도인의 경우, 과거 5년 중 2년 이상을 실거주했다면 부부합산 양도소득 50만달러까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 투자용은 1년 이내 보유 시 양도차익은 전액 종합소득에 합산하고, 1년 이상 보유 시 소득에 따라 15% 또는 20% 과세된다. 특히 보유 기간의 누적 감가상각액은 전액 종합소득에 합산된다.

그리고 많은 투자자들이 간과하는 외국부동산투자법(FIRPTA)이 있다. 외국인이 부동산 매도 시 매도가격의 15%를 매수인이 원천징수해야 한다.
주택 매도가격이 30만달러 이하이고, 매수인이 1년 이상 실거주할 계획안에 서명하면 15% 원천징수를 면할 수 있다.

미국 부동산은 한국과 비교해서 취득·등록세가 낮고, 매수 중개료가 없고, 주택 수에 포함되지 않고, 현재 달러가 약세라는 점 등은 매수의 장점이다.
단점으로는 높은 보유세, 관리비, 매도 시 수수료와 세금부담, 환위험을 꼽을 수 있다.

백형기 美 노바사우스이스턴대 교수

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