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"보증금 전재산인데"…세입자 울리는 '전세사기' 해결책 없나

"보증금 전재산인데"…세입자 울리는 '전세사기' 해결책 없나
© News1 DB

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = #. 관악구 신림동 빌라에 거주 중인 대학생 A씨를 비롯한 전·월세 세입자 27가구는 최근 한 신탁회사로부터 퇴거 통고장을 받았다. 무단 점유 중이니 집을 비워달란 경고장을 받은 것이다. 이들은 임대인이 집을 신탁회사에 넘긴 사실을 숨기고 계약을 진행했다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. 계약은 무효가 됐지만 당장 책임지겠단 사람은 없었다. 세입자들은 보증금 한 푼 돌려받지 못하고 쫓겨날 위기에 처했다.

전세난 속에서 어렵게 집을 구한 세입자를 두 번 울리는 전·월세 보증금 사기가 기승을 부리고 있다. 전문가들은 전재산이나 다름없는 보증금을 지키기 위해선 계약 전 주의를 기울이는 것이 최선이라고 강조한다. 안전거래 보장을 위해서는 관련 제도 마련에도 힘써야 한다는 제언도 내놨다.

16일 업계에 따르면 임대차 시장 불안이 가중되는 가운데 원룸 다가구 주택을 중심으로 보증금 사기가 잇따르고 있다. 예시에서 언급된 신탁 부동산 사기부터 세입자와 전세 계약을 맺고도 집주인에게는 월세 계약을 한 것처럼 속여 중간에서 차액을 가로채는 이중계약, 갭투자자가 대출금을 못 갚아 집이 경매로 넘어가는 깡통전세 사기까지 종류가 다양하다.

사기 등으로 미반환 보증금이 늘자, 정부가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금 금액도 계속 늘고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1~8월 누계 전세보증금반환보증보험 사고 금액은 3517억원, 사고 횟수로는 1765건을 기록했다. 사고가 발생하면 HUG가 대신 보증금을 돌려주고 집주인에게 구상권을 청구하는데, 대신 반환하는 대위변제금액은 같은 기간 3074억원으로 집계됐다.

전세보증금반환보험 가입 사각지대에 놓은 세입자들은 이마저도 받을 수 없다. 이들은 직접 전세금 반환 소송 등 법적 대응에 나서지만, 보증금 반환 의무를 입증해야 하는 어려움에 마주한다. 공인중개사 고의·과실로 인한 피해를 보상하는 '부동산 공제증서' 제도를 활용할 수도 있지만, 한도가 1억원으로 적은 데다 해당 부동산에서 공제 가입 기간에 이뤄진 거래 금액을 모두 합친 금액이라 보증금을 전부 돌려받기도 어렵다.

전문가들은 최선의 대처는 계약 전 주의를 기울이는 것이라고 말한다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "계약 전 전문가 도움을 받아 부동산 권리 문제를 확실히 분석해야 한다"며 "계약을 진행할 때도 공인중개사가 믿을만한 곳인지, 소유주와 계약자가 같은지 확인하고 잔금 지급 전 변동사항이 없는지도 살펴야 한다"고 말했다.

하지만 아무리 주의를 기울여도 맘먹고 사기 행각을 벌이면 세입자로서는 속수무책으로 당할 수밖에 없다는 항변도 나온다. 이에 안전한 부동산 거래를 위해서는 사고 방지 제도를 활성화할 필요성이 제기된다.

한 업계 관계자는 "국토교통부가 중개사 연간 책임 보상 한도를 개인 2억원, 법인 4억원으로 늘리기로 했지만 이는 어디까지나 업무보증설정에 불과해 근본적인 해결책이 될 순 없다"며 "안전한 부동산 거래를 위해서는 에스크로, 권원보험과 같은 제도적 장치를 활성화해야 한다"고 했다.

에스크로는 중립기관이 보증금·매매대금을 보관하다가 계약이 문제없이 끝난 것을 확인한 뒤 매도인에게 최종적으로 대금을 지급하는 사고방지제도다. 권원보험도 권리 하자로 손실을 보면 보상해주는 일종의 손해보험이다.
두 제도 모두 서류 위조나 이중매매, 사기와 같은 위험을 막기 위한 목적으로 미국, 영국, 독일 등에서 널리 사용되고 있다.

법 개정을 통해 물권 분석에 대한 중개사의 권한을 확대할 필요성이 제기된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "중개사의 권한이 부족하다 보니 토지 등 별도 등기가 있다거나 공동 담보가 들어가는 경우 직접 알기 어렵고, 신탁 종류도 사실상 확인이 쉽지 않다"며 "그렇다 보니 매도자, 매수자, 임차인 전부 당할 수밖에 없다"고 말했다.