서울 오피스 매매 ‘강남 쏠림현상’ 심화

종로 등 구도심 빌딩 노후화
강남-강북권 매매 규모 벌려
"IT 중심 산업구조 재편으로 양극화 당분간 심화될 것"

서울 오피스 시장이 첨단기술 업종 수요가 높은 강남권과 빌딩 노후화로 거래가 침체된 강북권간 양극화 현상이 짙어지고 있다.

2일 신영 리서치센터가 발표한 '3·4분기 오피스 매매시장 동향'에 따르면 지난 3·4분기 서울 및 분당권역에 위치한 거래면적 3300㎡ 이상의 중대형 오피스 빌딩 거래 건수는 29건이다. 분기 거래건수 전고점인 지난 2·4분기보다 2건 감소했지만, 전년 동기와 같은 역대 두 번째 거래 건수를 기록했다. 거래액은 4조4740억원으로 전분기에 이어 4조원대를 이어갔다.

보고서는 "부동산 대체투자 시장에서 오피스 빌딩의 대안 상품인 호텔과 리테일, 해외 부동산 상품의 부진에 따른 풍선효과, 투자 기관 및 실수요자 간의 경쟁 심화, 신규 오피스 공급 물량의 감소 등을 주요 원인"으로 꼽았다.

보고서가 분석한 3·4분기 매매거래 동향 속 가장 두드러지는 트렌드는 한강 이북(강북권)과 한강 이남(강남권) 간 거래 양극화의 심화다.

3·4분기에 거래된 중대형 오피스 빌딩 물량의 대부분인 21건이 강남권에서 거래됐다. 기간을 올해 전체(1~9월)로 확장하면 총 81건 중 강남권의 거래가 59건을 기록하며 전체 거래의 70%을 상회했다. 이는 정보통신기술(ITC)·바이오기술(BT)·나노기술(NT) 업종 중심의 판교발 오피스 초과 임차 수요를 들었다.

이들 기업은 오피스 시장의 안정세를 견인하는 업종으로, 강남권을 절대적으로 선호한다. 유사 업종 간의 물적·인적자원과 정보 교류가 성장 동력인 탓에 대부분 강남지역(애플, 시스코, 오라클 등)과 분당·판교지역(NHN, 카카오, NC소프트, 크래프톤 등)에 집중 분포하고 있다.

보고서는 "이런 지역 선호 현상이 리먼 사태 이후 약 10년간 제자리 수준에 있던 분당·판교 오피스 시장의 공실을 크게 줄이면서 매매시장을 급등시키는 결과를 불러왔다"고 설명했다.

보고서는 또 강북권과 강남권의 매매 규모의 격차가 벌어진 원인으로 종로구와 중구를 중심으로 형성된 구도심 빌딩의 노후화를 꼽았다. 강북권을 대표하는 오피스 빌딩은 1970년부터 공급돼 강남권에 비하면 오래된 빌딩들이 대다수다.

게다가 정보통신 설비 및 협소한 주차공간 등의 단점이 더해져 거래의 비중이 축소되는 것으로 분석됐다.

보고서는 산업 구조가 제조업보다는 IT를 중심으로 재편이 가속화되면서 강북과 강남지역 오피스 빌딩의 양극화는 당분간 심화될 것이라고 전망했다.

최재견 신영 부동산 리서치 센터장은 "최근 성수, 용산 등이 새로운 오피스 공급처로 부상하면서 IT, 엔터테인먼트 업종의 사무실 이전 및 증평 수요가 늘고 있지만 강북권 오피스 빌딩 거래 감소세 흐름을 단기간 내 바꾸기에는 역부족"이라며 "강북권 오피스 빌딩의 재건축과 리모델링 등을 통해 빌딩의 하드웨어 경쟁력을 확보할 필요가 있다"고 말했다.

[e-mail] 김서연 기자