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부동산전문가 57% "올 주택값 하락" 전망

KDI, 전문가 503명 부동산시장 설문 결과
상승 30.4%, 보합 18.3%…전세는 "보합"
4분기 시장안정세지만 월세 상승은 우려
부동산전문가 57% "올 주택값 하락" 전망
KDI 부동산시장 설문조사 결과. 전문가 503명 대상. 자료=KDI

[파이낸셜뉴스] 올해 주택가격에 대해 전문가 10명중 5명은 "완만하게 하락할 것"이라고 전망했다. 상승 전망은 10명 중 3명, 보합이 2명으로 집계됐다. 특히 경제전문가에 비해 부동산 전문가들이 가격 하방압력이 더 크다는 평가를 내놨다. 전세값은 보합을 기록할 것이란 예상이 우세했다.

■ 올해 주택값 "완만한 하락"
27일 KDI는 503명의 전문가들을 대상으로 올해 부동산시장 전망에 대한 설문조사를 실시한 결과를 발표했다. 조사기간은 2021년12월28일부터 30일까지였다. 조사대상자는 교수 및 연구원 268명, 금융기관 75명, 건설사 160명이었다.

전문가들의 51.3%는 올해 주택매매가격이 하락할 것으로 응답했다. 상승은 30.4%였다. 하락 전망 중 '소폭 하락'(-5~0%) 가능성을 가장 높게 봤다. 경제전문가 50.2%가 가격 하방압력이 크다고 봤지만 부동산전문가는 이보다 높은 56.8%가 하락을 전망했다.

올해 주택시장은 불확실성이 복합적으로 작용할 것으로 내다봤다. 매매 가격 상승 이유에 대해서는 '신규 공급 입주물량 부족'을 응답자 29.5%가 선택했다. 매매가격 하락 이유는 '주택 매매가격 고점 인식과 단기급등에 따른 조정'이 31.7%로 가장 높았다. 이어 '금리인상', '금융규제'가 각각 28.5%, 19.3%였다.

부동산전문가 57% "올 주택값 하락" 전망
KDI 부동산시장 설문조사 결과. 전문가 503명 대상. 자료=KDI

KDI는 "서울과 비수도권 모두 유사했고 대선과 코로나 등의 영향은 미미할 것으로 전문가들은 인식하고 있는 것으로 보인다"고 평가했다.

올해 전세가격이 마이너스(-)5~5% 사이의 완만한 상승률을 보일 것이란 응답이 우세했다. 경제전문가의 64.0%, 부동산 전문가의 72.8%가 이같이 예상했다. 지역별로는 서울, 비수도권 모두 올해 전세값 추이에 대해 하락, 보합, 상승이 대체로 고르게 나왔지만 비수도권에서는 하락 전망이 54.3%로 절반을 넘었다.

향후 부동산정책방향에 대해서는 올해 7월 계약갱신청구권이 적용된 전·월세의 만기가 도래함에 따라 전세값 불안을 막기 위한 추가적인 정책보완이 필요하다는 의견을 제시했다. 금융규제 완화와 취득세, 보유세, 양도소득세 등 세제에 대해 모두 완화를 선택한 응답자가 50% 내외를 차지했다.

부동산전문가 57% "올 주택값 하락" 전망
KDI 부동산시장 설문조사 결과. 전문가 503명 대상. 자료=KDI

■ 전세의 월세 전환 가속화
KDI는 이날 '2021년 4·4분기 부동산시장 동향'보고서도 발표했다.

보고서에서 최근 주택시장은 가격상승폭이 크게 축소되면서 안정되는 모습이라고 진단했다. 다만 지역간 주택가격 격차 확대 가능성과 준전세 및 준월세 가격의 상승 등 불확실성이 존재한다고 분석했다.

지난해 4·4분기 전국 주택매매가격은 전분기 대비 1.81% 상승했다. 하지만 3·4분기 2.76%보다 상승폭이 줄었다. 전국적으로 거래량도 감소했다.

주택수급동향지수 또한 전국 대부분 지역에서 기준아래로 하락 전환했다. 공급대비 초과수요의 불균형이 완화되는 모습이라는 것이다. 전국주택수급동향지수는 12월 96.57을 기록했다. 10월 110.62, 11월 100.59 대비로는 떨어진 것이다. 주택수급동향은 0과 200 범위의 지수다. 기준인 100보다 커질수록 주택매매시장에서 수요가 공급을 초과하는 상태가 심화됨을 의미한다.

주택전세가격도 상승세가 크게 둔화됐지만 준월세, 준전세의 가격상승폭은 확대됐다고 분석했다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240배인 경우, 준전세는 보증금이 월세의 240배를 초과하는 경우를 말한다.

4분기 준월세는 전분기(0.7%)보다 높은 0.8%, 준전세는 같은 기간 1.0%에서 1.2%로 상승폭을 높였다. KDI는 "전세값에 대한 부담, 대출금리 상승 등으로 전세수요가 월세로 이동한 데 따른 것으로 보인다"고 밝혔다.

KDI는 전월세갱신거래 때 갱신요구권 사용여부에 따라 가격 상승의 차별화가 심화되고 있다고 분석했다. 갱신요구권을 행사하지 않았을 경우, 직전계약 대비 약 19% 오른 가격(2021년 11월 기준)으로 전세를 계약을 했다는 것이다.
월세 또한 비슷한 상황이다.

KDI는 향후 금리인상 및 대출규제 강화 등으로 주택값이 급락했을 경우, 비수도권 3억원 이하 주택 보유 가구에 대해서는 모니터링을 강화해야 한다고 조언했다. 2020년 기준 수도권 지역의 고LTV 비율(LTV 80% 이상)이 비중은 1.3%였지만 비수도권은 3.4%라는 것이다.

mirror@fnnews.com 김규성 기자