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[Q&A]'상생임대' 양도세 비과세, 양도 시점 1주택만 적용

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남·송파 일대 아파트 단지 모습. 2022.6.21/뉴스1 © News1 임세영 기자
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남·송파 일대 아파트 단지 모습. 2022.6.21/뉴스1 © News1 임세영 기자

(세종=뉴스1) 이철 기자 = 윤석열 정부는 지난 21일 발표한 부동산 대책에서 세입자의 주거비 부담이 갑작스럽게 증가하는 것을 막고, 전·월세 매물을 늘리기 위해 '상생임대인' 제도를 확대하기로 했다.

연말까지 한시적으로 시행 중인 상생임대인 제도는 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도소득세 비과세를 적용받는 데 필요한 실거주 의무를 완화해주는 것이다.

그런데 이 혜택이 적다는 지적에 따라 정부는 양도세 비과세를 위한 거주요건 자체를 상생 임대인에 한해 면제하기로 했다.

23일 기획재정부의 상생임대주택 관련 상세 설명을 일문일답으로 정리했다.

-상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년과 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가?
▶아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다.

이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용된다. 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.

-'상생임대차계약'으로 인정받기 위해서는 '직전 임대차계약' 대비 '임대료 5% 이하' 인상을 준수해야 하는데, 이 때 '직전 임대차계약'이 무엇인가?
▶직전 임대차계약이란 거주자 A씨가 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미한다. 즉 A씨가 주택을 취득하기 전 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 A씨가 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다.

-'직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인이 동일해야 하나?
▶아니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다.

-'직전 임대차계약'과 '상생임대차계약' 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나?
▶그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.

-상생임대차계약을 언제까지 체결해야 '상생임대주택'으로 인정받을 수 있나?
▶2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지의 기간 중 체결해야 하고 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.

올해 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 고려)된다. 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월31일에서 2024년 12월31일로 2년 연장한다.

-계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나?
▶가능하다.

-등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나?
▶가능하다.

-임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나?
▶추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.

-직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나?
▶해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. '직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상'이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.


또 '상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상'이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정하게 된다.

-상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나?
▶민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산한다. '연 10%'와 '기준금리(23일 기준 연 1.75%)+연 2%' 중 낮은 비율로 설정하게 된다.