전월세 전환도 5% 이내 인상 땐, 상생임대인 혜택

기재부, 상생임대주택 관련 설명자료내놔
등록임대주택 사업자도 요건갖추면 인정

부동산 가격 급등 피로감에 금리 인상 등의 영향으로 매수심리가 위축되고 있다. 지난 23일 오후 서울 송파구 공인중개사 밀집 상가 내에 걸린 상담 환영 안내문. /사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 정부가 최근 발표한 '임대차 시장 안정 방안 및 3·4분기 추진 부동산 정상화 과제' 발표 내용 중 시장의 관심을 집중시킨 정책방안은 상생임대주택 특례 관련이다. 오는 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 이른바 '상생 임대인'은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다는 내용이 핵심이다. 세법개정 사항이다.

기획재정부는 24일 상생 임대주택 관련 설명자료를 내놨다.

임차인이 바뀌더라도 임대료 인상 폭만 준수하면 혜택이 적용된다는 등 임대인·임차인 모두 궁금해 하는 내용이 포함돼 있다.

다음은 일문일답.

―상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 면제 특례가 적용되나.
▲그건 아니다. 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대1주택 요건을 삭제했다. 다주택자도 상대임대차계약을 체결할 수 있다. 다만 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대1주택인 경우에 적용된다. 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 때 반드시 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.

―상생 임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나.
▲2021년 12월20일부터 2024년12월31일까지의 기간 중 체결해야 한다. 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.

―계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나.
▲가능하다. 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 것을 방지하기 위한 목적이다.

―임대주택 가격 요건은 없나.
▲현재는 기준시가 9억원 이하 주택만 상생 임대주택으로 인정하지만, 정부는 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없애기로 했다. 이에 따라 서울 강남구 등에 위치한 고가 주택을 임대하더라도 임대료 인상 폭 등 요건만 갖추면 상생 임대인이 될 수 있다.

―등록임대주택 사업자가 임대하는 주택도 상생 임대주택으로 인정받을 수 있나.
▲인정받을 수 있다. 등록임대주택 사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐 아니라 10년간 의무 임대 등의 의무를 지므로 상생 임대인과 동일한 혜택을 받을 수 있다.

―상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 인정받을 수 있나.
▲그렇다. 다만 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(민간임대주택특별법에 근거한 전월세 전환율)을 활용해 계산한다.

예를들면 전세 보증금이 3억원인 주택을 월세 보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상 요건을 충족하기 위해서는 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다.

[e-mail] 김규성 기자