부동산 >

"급매물 회수" "매수 대신 관망"… 노원 재건축 눈치싸움 치열 [현장르포]

상계주공·한양, 안전진단 통과
집주인들은 재건축 기대 커
급매물 거두고 호가 유지중
규제·대출 풀려 문의 늘었지만 금리 여전히 높아 매수는 안해
조합원 매물 아니면 거래절벽
서울 상계주공 7단지 아파트 사진=성석우 기자
서울 상계주공 7단지 아파트 사진=성석우 기자

서울 노원구 재건축 단지에 매수문의가 늘고 있다. 안전진단 규제 완화로 재건축 첫 관문을 넘어선 데다 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 해제와 특례보금자리론 시행 등으로 내집마련 실수요자들의 관심이 높아진 분위기이다. 다만, 매도자와 매수자 간 눈높이 격차로 실제 거래로는 이어지지 않고 있다. 노원구는 준공 30년이 넘은 노후아파트가 79곳으로 서울에서 가장 많은 지역이다.

24일 업계에 따르면 현재 안전진단을 통과한 단지는 총 4곳으로 상계주공1, 2, 6, 상계한양이다. 나머지 단지도 안전진단 절차를 진행 중이다.

지난 19일 만난 노원구 공인중개사들은 안전진단 규제완화로 상계주공아파트단지를 중심으로 매수 문의가 늘고 있다고 입을 모았다. 집주인들이 수억원이 떨어진 급매물을 회수하면서 매도인과 매수인간 줄다리기 장세가 벌어지고 있다는 분석도 나온다.

지난 6일 안전진단을 통과한 상계6단지의 인근 A공인중개사는 "연말에 이미 급매물이 다 빠진 상태다"며 "이달 들어서는 집주인들이 연말 급매물 대비 싸게 아파트를 내놓지 않는 분위기다"라고 말했다. 안전진단 단계를 밟고 있는 상계3단지의 인근 B공인중개사는 "매수문의는 늘었지만 상계동은 전용 59㎡이하가 거래가 많은데 2030세대 실수요자가 금리 때문에 매수하지 않고 있다"며 "집주인들이 안전진단 규제완화 후 급매물이 해소되는 것을 보면서 호가를 유지하고 있다"고 말했다.

실제 지난달 8일 안전진단 규제완화 발표 이후 상계주공 6단지는 급매물 5건이 거래됐다. 전용 59㎡ 경우 5억7000만원에 거래됐다. 지난해 9월 최고가 9억4000만원 대비 약 4억원 떨어진 급매 거래다. 노원구 아파트 대다수는 여전히 수억원씩 떨어진 급매 위주로 거래되지만 최근에는 최고가 수준에서 매매거래가 성사됐다. 지난 15일 상계4단지 전용 74㎡의 경우 8억5000만원에 거래돼 2021년 5월 8억7300만원 최고가 수준에 육박했다. 상계4단지는 예비안전진단을 완료한 상태다.

지난 5일부터 노원구는 규제지역에서 해제됐다. 이에 따라 조합원 지위 양도금지 규제가 풀렸다. 투기과열지구에서는 도시정비법상 재건축은 조합설립 이후 매수 시 현금청산된다. 다만, 매도인이 1가구 1주택자가 양도하는 매물의 소유기간이 10년 이상이고 거주기간이 5년 이상인 경우 조합원 지위 양도가 가능했다. 이 때문에 조합이 설립된 재건축 단지는 조합원 지위 양도가 가능한 매물외에는 거래가 되지 않아 거래절벽이 이어졌다. 규제지역에서 벗어나면 이 같은 규제가 사라지는 셈이다.

상계5단지는 2021년 한국자산신탁에서 사업시행자 지위를 확보해 사실상 조합이 설립된 후 최근 건축심의 단계를 진행 중이다. 인근 C공인중개사는 "상계주공 5단지는 조합원 매물이 아니고서는 매매가 안됐다. 이제 매매가 활성화될 수 있는 길이 열렸다"며 "보유한 매물이 이전에 3개 정도 나왔다면 현재는 6개 수준으로 늘었다. 다만, 매수문의는 많진 않다"라고 설명했다. 이외 재건축을 추진 중인 단지들도 조합원 매물에 대한 부담이 줄면서 사업을 빨리 추진하자는 분위기다.

중개업소는 향후 시장의 최대변수로 오는 30일부터 시행되는 특례보금자리론를 꼽았다. 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 4%대 금리로 대출해주는 상품이다. 부동산R114에 따르면 서울은 9억원 이하 아파트 비중이 34%다. 노원구 구축아파트 81%는 9억원 이하에 해당해 25개 자치구 중 가장 비율이 높다. 상계 2단지 인근 D공인중개사는 "특례보금자리론이 시행되면 2월부터 싼 매물이 우선 거래될 것"이라며 "등록임대사업자 제도를 고려하는 층이 나서야 거래가 다시 늘 것"이라고 전망했다.

전문가들은 다주택자들의 노원구에 대한 관심도 높아질 것으로 봤다.
집값이 급락해 투자 부담이 적은 데다 이번 규제완화 정책에 따라 다주택자가 내야 하는 세금이 주택 취득·보유·양도 전 과정에서 크게 줄었기 때문이다. 송승현 도시와경제 대표는 "다주택자 규제완화가 이뤄지면서 똘똘한 한 채가 아닌 알뜰한 여러 채로 트렌드가 바뀔 수 있다"며 "집을 여러 채 갖는 것이 유리한 환경이 되고 있다. 노원구는 아파트값이 급락한 지역으로 투자 측면에서 보면 매력이 있어 다주택자들이 움직임일 수 있다"고 내다봤다.

junjun@fnnews.com 최용준 성석우 기자