서울지역 미분양아파트에 관심

주택경기 침체로 각 건설업체들의 골치거리였던 서울지역 미분양 아파트에 관심이 쏠리고 있다．미분양아파트는 규모에 따라 임대사업 수요의 매입도 바람직하다．

서울시는 주거지역 용적률 하향조정과 용도용적제 도입을 골자로 한 도시계획 조례안을 7월 부터 시행,아파트 공급물량의 감소가 점쳐지고 있다．게다가 전세값은 올들어 지속적인 강세를 보이면서 전세금에 여유자금을 보태 내집을 마련하려는 실수요자들이 늘고 있기때문이다．

전용면적 18평 이하의 산규주택 임대사업은 집값의 5．8% 수준인 취득세와 등록세 농특세 취득세등이 전액 면제된다． 재산세도 50%를 감면해줘 임대사업에 유리하다．

또 18∼25．7평 이하의 미분양 아파트로 임대사업을 하면 취득세와 등록세가 25% 감면되고 5년 이상 보유하면 양도소득세도 없다．

미분양 아파트를 살 때는 현재 가치보다 앞으로의 발전가능성이 높은 곳을 선택하는 것이 현명하다． 서울지역은 역세권 인근의 소형 아파트 임대사업에 관심을 갖는 것이 유리하다． 자금 여력이 있다면 중형도 괜찮다．

◆정릉 우성 북한산시티=성북구 정릉동 236번지 일대에 30개동 2,305세대가 2002년 5월에 입주한다． 이 가운데 24평 100세대, 25평 60세대, 42평 40세대 등 총 200세대가 미분양이다． 분양가격은 24평 1억2,500만원, 25평 1억2,800만원, 42평 2억5,500만원． 주변시세는 25평 1억3,000만원, 42평 2억7,000만원 수준이다． 입주지정일까지 7,000만원 무이자 융자가 가능하다． 4호선 길음역에서 도보로 10분 거리이며 시청까지 직선거리로 7㎞다． 북한산을 뒤로 하고 단지 주변에 1만여 평의 자연공원이 조성된다． 신세계 백화점까지 10분 거리이며 현대�^롯데백화점도 들어설 예정이다． 국민대 서경대 성신여대가 근처에 있다．(964-3900)

◆창동 한신 이매진=창동 621-40번지에 3개 동 202세대가 2002년 8월에 입주한다． 34평 15세대, 45평 20세대, 46평 10세대 등 45세대가 미분양이다． 세대당 연 9．3%로 6,000만원까지 대출된다． 분양가는 34평 1억7,970만원, 45평 46평 2억6,970만원으로 인근의 33평 2억2,500만원, 50평 3억5,000만원보다 싸 투자가치가 있다．4호선 쌍문역까지 걸어서 2분이면 도착하며 단지 뒷편에 북한산이, 앞으로는 우이천이 흐른다． 쌍문역 주변으로 상권이 형성되어 있으며 E마트 하나로마트 등이 인접해 있다．(906-1777)

◆미아 북한산 벽산 라이브파크=미아동 42-59번지에 15∼25층 19개 동 2,073세대가 2002년 8월 들어선다． 23평 18세대, 24평 14세대, 32평 13세대 등 45세대가 미분양이다． 초고속 정보통신망, 홈 오토메이션이 설치되며 4호선 미아삼거리역까지 도보로 이용이 가능하다． 미아삼거리역의 신세계�^롯데�^현대백화점 및 E마트 등이 인접해 있다． 대일외고 영훈고 고려대 성신여대 등이 가깝다．(980-6611)

◆창2동 건영 캐스빌=4∼19층 6개동 총 300세대 가운데 50세대가 미분양으로 남아 있다． 32평 20세대, 49평 30세대 이며 분양가는 1억6,410만원과 2억7,650만원이다． 인근 시세는 33평 2억∼2억2,500만원, 50평 3억4,000만∼3억5,000만원． 안목치수 적용으로 실사용 면적이 극대화됐으며 가변형 벽체를 사용한다． 모두 남동향으로 4호선 쌍문역까지 600�V． 우이로와 동부간선도로와 바로 연결된다． 30만평의 자연공원인 오동공원이 걸어서 20분 거리다． 하나로마트 E마트 등 대형 쇼핑시설도 인접해 있다．(907-0411)

◆오류동 한신 플러스타운=구로구 오류동 14-50번지 일대에 14∼20개 층 5개 동이 2002년 4월 들어선다． 299세대 가운데 24평 40세대, 32평 40세대, 41평 30세대 등 총 110세대가 미분양이다． 평당분양가는 472만∼535만원선． 세대당 6,000만원까지 연9．3%로 융자가 가능하다． 1호선 오류역까지 걸어서 5분 거리이며 특히 올해 개통되는 7호선 온수역과는 3분 거리여서 앞으로 가격 상승이 예상된다．(678-7101)

◆고척동 삼익아파트=구로구 고척동 238-5번지에 올해 12월 298세대가 입주한다． 이 가운데 25평 30세대, 33평 10세대, 43평 10세대가 미분양이며 분양가의 90%까지 융자된다． 분양가는 25평 1억580만원, 33평 1억5,500만원, 43평 2억1,800만원으로 인근 아파트 시세보다 싸다． 주변 시세는 25평 1억1,000만∼1억2,500만원, 33평 1억6,000만∼1억8,000만원, 43평 2억3,000만∼2억6,000만원 수준． 안목치수를 적용했으며 3만평의 신트리공원과 고척 근린공원이 가깝다．(652-4014)

◆구입시 주의사항=한번 미분양이 되면 수요자들이 그 아파트에 대한 선입관 때문에 되찾기가 어렵다． 따라서 그 원인이 무엇인지 철저히 살피는 것이 중요하다． 대개 미분양은 입지여건이나 주변에 혐오시설이 있는 구조적인 원인이나 주택 공급 과다에 따른 일시적인 원인 때문일 수도 있다． 미분양이 구조적인 문제라면 가격상승이 쉽지 않아 피하는 것이 바람직하다． 그러나 부동산 경기 침체에 따른 일시적인 원인이라면 발전 가능성이 있는 현장을 택해 교통 환경 교육 등을 직접 확인하는 것이 중요하다．

미아지역 중앙공인중개사 남중구 대표는 “미분양 아파트를 고를 때 장기 미분양보다 분양후 분양자 사정으로 생긴 미계약분이나 분양 직후 남은 미분양이 좋다”며 “역세권과 가깝거나 각종 생활 근린시설이 인접한 지역이 투자가치가 높은 편”이라고 밝혔다．

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