서울 중층아파트 재건축 가속도

주거지역의 용적률 상한선을 대폭 낮춘 서울시 도시계획조례안이 7일 시의회를 통과,10일부터 시행됨에 따라 서울시내 노후 중층아파트의 재건축 사업에 비상이 걸렸다．

이들 중층아파트는 도시계획조례의 경과규정에 따라 일반주거지역 1,2,3종의 구분지정이 마무리되는 2003년 6월 전까지 건축심의를 받아야만 종전 용적률 300% 이하를 적용받을 수 있게 된 것. 그 이후엔 3종 일반주거지역으로 지정되더라도 용적률이 250% 이하로 제한돼 재건축의 채산성이 크게 악화될 전망이다．이에 따라 최근 강남권 10∼15층 노후 아파트를 중심으로 재건축 주민동의와 추진위원회 구성작업이 신속히 추진되는 등 재건축 사업이 급류를 타고 있다．

◇재건축 주민동의 봇물=강남구 대치동 은마아파트는 지난 4월부터 재건축 결의를 위한 소유자들의 동의서를 받기 시작해 처음 두달간은 동의율이 30%에 못미쳤다．그러나 서울시의 용적률 규제방침이 알려진 5월 이후 동의서 접수가 급증,현재 동의율이 85%에 달하고 있다．

조병호 은마아파트 입주자대표회의 회장은 “시의 용적률 하향조정 방침이 발표된 뒤 서둘러 재건축을 추진하자는 주민 공감대가 형성되고 있다”고 말했다．

강남구 대치동 동아1차아파트의 경우 지난 4일 정밀안전진단을 통과해 재건축 사업이 본궤도에 올랐다．12∼13층 264가구의 동아1차아파트는 그동안 2개의 추진위가 대립하는 등 잡음이 끊이지 않았으나 서울시 도시계획조례 제정을 계기로 사업을 더이상 미룰 수 없다는 위기감이 조성됐다．

그밖에 강남구 도곡동 동신(12층,474가구),대치동 청실(14층,1090가구)과 진달래(12층,144가구) 아파트 등이 최근 구청에 안전진단을 신청하는 등 재건축 사업에 본격적으로 나서고 있다．또 역삼동 동보아파트(15층,375가구),논현동 동아아파트(12∼14층,548가구) 등도 안전진단을 위한 주민동의에 들어갔거나 주민동의 절차를 준비중이다．

◇2003년 6월이 재건축 시한=10∼15층 규모 서울시내 중층아파트의 기존 용적률은 대개 150∼200% 정도．이에따라 용적률 200% 이내를 적용받는 2종 일반주거지역으로 지정된다면 채산성이 크게 악화돼 사실상 재건축이 어려워진다．또 대로변이나 역세권으로서 용적률 250% 이내의 3종 일반주거지역으로 지정받는 경우에는 재건축은 가능하되 조합원 분담액이 크게 늘어날 전망이다．

지난 6월1일 건축심의를 통과한 서초구 잠원동 설악아파트는 종전 조례에 따라 용적률 299%를 적용받은 사례．롯데건설 시공으로 12층 4개동 28∼40평형 456가구를 헐고 42∼54평형을 종전 가구수만큼 짓기로 했다．재건축에 따른 조합원 부담금은 평형에 따라 1억6495만∼2억1653만원．조합원들이 이같은 부담을 안고도 재건축을 결정한 것은 이 지역 중대형 아파트 매매값이 평당 1400만∼1500만원에 이를 것으로 예상하기 때문이다．

설악아파트의 사례로 볼 때 서울시내 노후 중층아파트의 재건축은 땅값이 비싼 강남권이면서 용적률이 250% 이상은 돼야 어느정도 채산성을 확보할 수 있을 전망이다．즉 3종 주거지역인 용적률 250% 이하로 재건축할 경우에는 아파트값이 아무리 비싼 곳이라도 조합원들이 재건축 비용을 감당하기가 쉽지 않다는 얘기다．결국 강남권 노후 중층아파트 주민들은 2003년 6월을 사실상의 재건축 시한으로 설정,그 이전에 재건축에 착수하기 위해 모든 노력을 기울일 수밖에 없는 입장이다．

/ [e-mail] 최종훈