재건축 더이상 경제성 없다

앞으로 재건축 아파트의 인기가 시들해질 전망이다. 정부의 용적률 규제강화로 아파트 재건축의 사업성이 크게 떨어지기 때문이다. 용적률이 250%대로 하향 조정되면 10층 이상 아파트는 사업성이 거의 없게 된다.

재건축 아파트의 인기는 비용부담을 최소화하면서 큰 평형을 확보할 수 있기 때문이다. 현재의 용적률과 법에서 허용하는 용적률 간의 격차가 큰 경우 일반 분양분을 더 많이 확보할 수 있기 때문에 사업성은 높아진다.

그런데, 앞으로 이것이 쉽지 않을 전망이다.

도시전체의 환경을 보호하기 위해서는 용적률 규제가 필요하다는 공익적 논리가 점점 더 힘을 얻어가고 있기 때문이다. 뿐만 아니라 앞으로는 고밀도 개발을 할 경우 반드시 분양이 된다고 장담하기도 어렵다.

머지않아 대부분의 아파트 단지가 주민의 자기 비용부담으로 재건축을 해야하는 시기가 올 것이다. 이렇게 되면 재건축은 구조의 안정성에 근본적으로 문제가 있는 경우를 제외하고는 시행하기 어렵게 된다. 가급적 아파트의 수명이 계속될 때까지 사용하는 편이 훨씬 득이 된다. 문제는 이 경우 단지전체의 노후화로 아파트의 사용가치와 매매가격이 크게 떨어지게 된다. 아파트는 공동생활의 주거단지이다. 아무리 개별세대 내부를 새롭게 치장한다 하더라도 단지 전체의 환경이 불량하면 아파트 가격은 떨어지게 마련이다.

아파트 단지의 리모델링은 이러한 이유에서 필요하다. 단지내 주차시설과 녹지공간 같은 불편한 부분을 개선하고, 노후화로 발생하는 문제를 적극 고쳐야 한다. 앞으로 아파트 주거단지의 성능과 수준을 객관적으로 측정하고 이를 가격에 반영하려는 제도가 정착될 것이다.

이미 그린빌딩성능제도가 도입되기 시작하였고, 단지의 에너지 소비수준이나 개·보수 실태에 대한 객관적인 자료가 가격에 반영될 가능성이 높다. 오래된 아파트일수록 위치가 좋고, 저밀도 환경을 유지하고 있기 때문에 리모델링 효과는 크게 나타날 가능성이 높다.

미래의 아파트 가치는 리모델링에 의해서 결정된다 해도 과언이 아니다.

/한국 건설산업연구위원