전월세상한제 사실상 도입

주택임대사업자의 양도소득세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 기준이 현재 5년 이상에서 8년 이상으로 대폭 강화된다. 임대사업주택으로 등록되면 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 적용받아 임대료 인상 등에 제약을 받게 된다. 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 자동으로 적용되는 셈이다.

또 이미 예고된 대로 2019년부터 임대소득 과세와 건강보험료 부과를 시행하되 임대 등록사업가의 늘어나는 건강보험료는 인상분의 최대 80%까지 감면해주기로 했다.

국토교통부, 기획재정부, 보건복지부, 행정안전부는 13일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 '임대주택 등록 활성화방안'을 발표했다.

정부는 다주택자의 주택임대사업자 등록 확대를 위해 등록 시 발생하는 각종 세금과 건강보험료를 최대한 깎아주기로 했다.

그러나 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 이상 장기임대사업자 위주로 지원을 강화했다.

우선 내년 4월부터 양도소득세 중과세 배제를 적용받으려면 8년 이상 준공공임대주택으로 등록해야 한다. 현재는 6억원 이하 주택을 5년 이상 임대하면 되지만 3년 이상 늘어나게 된 것이다. 또 종합부동산세 합산 배제 기준도 8년으로 늘어난다.

준공공임대주택으로 등록되면 재계약 때 세입자의 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 된다. 또 세입자가 재계약을 요구할 경우 거부할 수 없게 되며, 등록기간 중에는 임의로 주택을 매각하지 못하게 된다.

정부는 내년 말까지 유예했던 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세를 예정대로 2019년부터 시작한다. 다만 연 2000만원 이하 소득의 경우 임대사업자로 등록 시에는 필요경비율을 현재 60%에서 70%로 높이고, 미등록자는 50%로 낮춰 차별을 주기로 했다.

이와 함께 건강보험료 인센티브도 8년 임대 시에는 인상분의 80%, 4년 임대 시에는 40%를 감면해준다. 피부양자로 등록된 2000만원 이하 분리과세 대상자가 8년 임대사업자로 등록할 경우 연 31만원의 건보료가 인상되지만 등록하지 않을 경우 연 154만원이 오르게 된다.

또 8년 이상 장기임대사업자에게는 등록 임대주택에 대한 취득세.재산세 감면기한을 2021년까지 3년 연장해주기로 했다.

국토부는 "이번 방안으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 등록하지 않은 고액 임대사업자"라며 "1주택 보유자는 사실상 소득세나 건보료 부담 증가가 없고 2주택 보유자의 경우에도 등록 시에는 부담이 크게 완화된다"고 밝혔다.

정부는 국토부, 국세청, 행안부 등 여러 기관이 보유한 임대차시장 정보도 내년 4월까지 데이터베이스로 구축한다.

내년 조세개혁특위를 통해 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련하고 향후 시장상황을 감안해 2020년 이후 임대주택 등록 의무화, 계약갱신청구권, 전월세상한제를 도입하기로 했다.

[e-mail] 김병덕 기자