양도세 중과 이달부터 시행.. 임대주택 등록땐 세금 혜택
2018.04.01 16:50
수정 : 2018.04.01 16:50기사원문
이달부터 다주택보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 매각하면 양도소득세 부담이 커진다. 그러나 다주택보유자여도 임대주택으로 등록하면 세무상의 불이익을 피할 수 있다.
임대주택등록은 언제든 가능하다.
의무 임대기간별로는 단기 또는 장기 임대주택으로 구분한다. 임대주택으로 등록하는 주택의 종류는 제한하지 않는다. 주택 가격이나 면적에 상관없이 임대주택으로 등록할 수 있다. 단기임대주택은 4년(세무상 혜택을 받으려면 5년), 장기임대주택은 8년 동안 의무적으로 임대를 해야 한다.
지난달 말까지 등록한 주택은 단기와 장기를 불문하고 세무상 혜택을 받을 수 있었다. 4월 이후 등록하는 주택은 장기임대주택으로 등록해야 세무상 혜택을 받을 수 있다.
임대주택으로 등록하는 경우 다양한 세제 혜택을 부여한다. 취득단계에서 분양으로 취득하는 공동주택을 임대주택으로 등록하면 취득세가 감면된다. 기준시가 요건은 고려하지 않는다. 전용면적 60㎡ 이하면 취득세 감면이 가능하다. 보유단계에서도 주택의 면적 별로 재산세가 감면되며, 기준시가 요건은 고려하지 않는다.
임대주택으로 등록하면 임대소득에 대한 소득세가 30~75% 감면된다. 이 경우에는 기준시가 6억원 이하 요건과 전용면적 85㎡ 이하 요건을 동시에 만족해야 한다.
그렇다면 사람들은 왜 임대주택의 요건으로 "기준시가 6억원 이하"만 알고 있는 것일까. 양도세와 종합부동산세를 가장 민감한 세금으로 생각하기 때문이다.
임대주택으로 등록하고, 임대를 개시하는 시점에 기준시가가 6억원(수도권 이외 지역은 3억원) 이하면 양도세의 중과를 피할 수 있다. 장기보유특별공제가 가능하고, 종합부동산세도 피할 수 있다. 많은 사람들이 '기준시가 6억원'을 임대주택의 유일한 요건으로 생각하는 이유다.
하지만 기준시가 6억원을 초과하더라도 임대주택으로 등록하면 양도세가 줄어드는 경우도 있다. 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하이면서 장기임대주택으로 등록해 8년 이상 임대 후 매각하는 것이다. 조정대상지역 내 주택이라도 50~70%까지 장기보유특별공제를 허용해준다.
다만, 임대를 개시하는 당시에 기준시가 6억원을 초과하기 때문에 양도소득세를 계산할 때 기본세율에 10~20%P의 세율이 가산되는 것은 불가피하다. 결국 장기보유특별공제는 50~70%까지 가능하지만 중과세는 피할 수 없는 셈이다.
같은 조건(국민주택규모 이하.장기임대주택등록)의 주택을 구입해 10년 이상 임대 후 매각하는 경우 양도소득세가 100% 감면되는 혜택도 있다. 이 혜택을 받기 위해서는 주택을 구입한지 3개월 이내에 장기임대주택으로 등록해야 한다.
KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장