민간택지 분양가 상한제 부활, 시세대비 70~80%로 집값 떨어질 것

국토교통부는 12일 사실상 사문화됐던 민간택지 분양가 상한제의 재도입을 발표했다. 이는 정부가 지난해 9·13 대책이후 잠잠했던 집값이 서울 재건축 아파트, 신규 분양아파트 순으로 재상승세를 보이자 집값 잡기에 대한 방침을 확고히 한 것이다. 이에 따라 상한제 대상 지역 필수 요건 기준을 확대하고, 투기수요를 막기 위해 전매제한기간도 최대 4년에서 10년으로 늘렸다.

재건축 단지의 경우 기존에는 '관리처분인가'를 받은 지역은 분양가 상한제를 피해갈 수 있었으나 이번 개선안으로 일반주택과 동일하게 '최초 입주자모집 승인 신청한 단지'로 확대했다. 사실상 현재 투기과열지구인 25개구 서울시 전지역은 분양가 상한제 지정 요건에 해당한다.

아래는 국토교통부 이문기 주택토지실장 일문일답
-민간택지 분양가 상한제 제도 개선 배경은?
△무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하다.

하지만 최근 1년간(’18.6~’19.6) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높았다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 하지만 현재 민간택지 분양가 상한제 적용 요거이 까다로워 이를 합리적으로 개선하기 위함이다.

-적용대상 지역과 적용 시기는?
△법령 개정 등 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상된다. 지정 지역 및 시기는 향후 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 이루어질 것이다.

-집값이 안정될 것으로 보는지?
△서울 지역 3단지 아파트를 대상으로 시뮬레이션 한 결과 시세 대비 70~80% 수준으로 낮아질 것이라고 본다. 국책연구기관(국토연)에 따르면 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있음을 전망했다.

-후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되나?
△후분양 단지도 일관되게 적용 예정이다.

-관리처분인가 재건축 단지 개정 요건 적용은 과도한 것 아닌가?
△관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다.

- 로또 주택에 대한 우려 많다. 방지책은?
△로또 분양 관련해서는 상한제가 적용되어 시세보다 저렴하게 책정되면 실수요자 기회 확대될 것이다. 상한제 적용되어서 주변 집값 안정되면 무주택 실수요자 내집마련 기회가 넓어질 것이다. 단기간에 시세차익 얻는 것 방지하기 위해 전매제한 기한 10년까지 적용키로 했다.

-재건축 단지 공급감소로 주택가격 상승 대책은?
△공급 위축에 대해서는 지난 2007년 분양가 상한제가 전국 대상으로 시행됐다면 이번에는 선별적으로 지정토록 돼 있다. 상한제를 적용하더라도 분양가격, 적정 이윤 적용하는게 제도적으로 마련되어 있다. 가산제를 통해서 품질 향상에 필요한 비용 포함되고 있다.

사업 이후 감소에 따른 공급 위축은 없을 것으로 판단하고 있다. 2008~2009년 금융위기 당시 전체적인 주택 공급 감소했었지만 재건축 재개발 물량은 일정하게 유지됐었다.

더불어 재건축 단지나 주변 단지에서 가격 상승 조짐이 나오면 투기수요에 대한 조사나 자금출처 조사 등을 통해서 점검하겠다.

[e-mail] 이환주 기자