"4년치 전셋값 상승분 미리 받자"...19만가구 만기, 임대차법 악몽 또?

[파이낸셜뉴스] 지난 2020년 7월말부터 시행된 새 주택임대차 2법의 핵심은 ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세 상한제’다. 임차인이 만기 연장을 희망할 경우 종전 임대차 금액의 5% 이내에서 2년간 더 거주할 수 있도록 한 것이다.

임대차 2법은 올해로 시행 4년째를 맞는다.

계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 7월말 법 시행과 함께 기존 계약에도 소급적용됐다. 시행 4년째를 맞는 가운데 올해부터 갱신청구권을 사용해 전월세상한 ‘5%룰’이 적용된 임대차 계약이 대거 만기를 앞두고 있다.

19만가구 만기 도래...8월되면 시행 4년차

직방이 분석한 자료에 따르면 오는 3월부터 12월까지 전국 아파트 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 행사뒤 만기가 도래하는 임차인은 11만3000여가구로 조사됐다.

이들은 2년전인 2022년 계약 연장 당시 갱신청구권을 사용해 ‘5%룰’을 적용 받았다.

2025년의 경우 갱신청구권을 사용해 임대차 계약 만기가 돌아오는 임차인이 7만7000여가구다. 전국에서 올 3월부터 2025년말까지 19만여 임차 가구가 신규 계약을 해야 하는 셈이다.

서울의 경우 올해(3월~12월) 3만9000여가구, 내년 2만1000여가구 등 약 2년간 6만여 임차 가구가 대상이다,
집주인 입장에서는 그간 전셋값을 5% 이상 올리지 못했는데 신규 계약을 통해 한꺼번에 보증금을 높일 수 있다는 의미다. 지난해에는 전세가격이 하락하면서 갱신청구권 임대차 만기가 크게 문제가 되지 않았다. 절대량도 많지 않았다.

하지만 올해는 전세시장이 꿈틀 거리는 가운데 아파트 입주물량도 줄어든다. 특히 8월부터는 온전히 ‘2+2’와 ‘5%룰’이 적용된 전세계약이 만료가 된다. 파급효과가 클 수 있다는 점이다.

직방 자료를 보면 전국 기준으로 전체 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 사용 비중은 10% 안팎이다. 하지만 갱신계약 대비로는 절반 가량이다.

4년치 상승분 미리 받자?...악몽 또 재현되나

현 정부는 새 임대차법의 전면 재검토를 대선 공약으로 내걸었다. 임대차법 개선 방안은 현재 국토연구원이 연구용역을 수행해 다음 달 말이면 용역이 끝난다.

'폐지' 보다는 일부 ‘보완’이 유력시 된다. 임대차 2법 폐지시 또 다른 후폭풍이 발생할 수 있다. 이런 가운데 최근 임대차 2법과 관련해 헌법재판소가 합헌 결정을 내리면서 폐지의 명분이 약해졌다.

임대차 2법은 임차인 권리를 강화시켰지만 한편으로는 전셋값을 자극하는 부작용을 낳기도 했다. 법 시행 당시 신규 계약을 하는 집주인들이 재계약 때 보증금을 제대로 인상하지 못할 것으로 생각해 ‘4년치 전세’를 한번에 올리는 부작용이 대표적이다. 임대인과 임차인의 갈등도 늘어났다.

부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 33만1729가구로 지난해(36만5953가구) 대비 9%가량 줄어든다. 특히 서울은 지난해 3만2879가구에서 올해 1만1107가구로 2만가구 넘게 줄어드는 것으로 추산됐다.

최근 들어 전셋값이 상승세를 보이고 있다. 입주물량이 줄어든 가운데 임대차 계약이 순차적으로 만료되면 전셋값 인상 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 나오고 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “앞으로 4년간 또 임대료를 올리지 못할 것에 대비해 신규 계약을 맺으면서 전세금을 크게 올리는 현상이 나타날 가능성도 적지 않다”라고 전망했다.

전월세 시장에 큰 영향을 안 줄 수 있다는 지적도 있다. 전체 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 사용 비율이 10% 안팎에 불과하다는 것이 그 중 한 이유다.

시행 4년차를 맞는 임대차 2법이 임대차 시장에 어떤 영향을 미칠지 초미의 관심사로 부상하고 있다.

[e-mail] 이종배 기자