최근 공기업이 주도하는 공공-민간 합동형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이 활기를 띠고 있다. 이 사업은 공기업과 민간부문이 공동으로 출자하여 주식회사 형태의 특수목적법인(SPC)을 별도 설립하고 이 회사가 사업주체가 되어 개발사업계획 수립, 자금조달, 사업관리 및 완공 등 사업을 전적으로 책임지게 된다.
그 예로 공기업은 토지를 제공하고 민간부문은 건축자금을 제공해 복합단지나 테마형 쇼핑몰 등의 사업을 시행하는 경우를 흔히 볼 수 있는데 이 경우 전자의 단지 조성 노하우와 후자의 건설기술력이 결합돼 시너지효과를 낼 수 있다.
기존에 시행돼온 택지개발사업은 주택보급을 대폭 확대, 주택난 해소·도시의 계획적 개발 등 나름대로의 역할을 수행했다. 그러나 국민소득의 증가나 주택보급률 확대 등 사업환경 변화를 충분히 반영하지 못한 것 또한 사실이다. 입주 초기에 생활편익시설이 제 때 설치되지 않거나 백화점·호텔·업무시설 등 도시의 장기발전을 위한 핵심 자족시설 유치가 제대로 이루어지지 않았으며 소규모 필지단위 민간개발에 따른 상업·판매시설이 난립하는 문제점들을 초래했던 것이다.
합동형 PF사업은 택지개발사업의 이러한 문제점과 한계를 극복하기 위한 대안으로 추진되고 있다.
실제로 상당한 효과를 내고 있다. 택지지구내 생활편익시설의 경우 이전엔 주민이 입주해 수요가 확보돼야 비로소 민간부문 투자가 이루어지다보니 주민 입주시점과 생활편익시설 입점시점간 시차가 경기 분당은 5년2개월, 일산은 2년1개월이나 됐다. 반면 합동형 PF사업을 도입한 죽전, 동백의 경우 각각 약 1년 및 6개월로 대폭 단축돼 초기 입주민의 불편을 덜 수 있게 됐다.
최근 도시개발사업은 소득수준 향상, 삶의 질에 대한 관심 증대 및 다양한 형태의 개발수요 등 사회·경제·문화적 환경변화에 따라 그 방향이 변하고 있다. 즉, 주택의 대량 공급을 위한 주택용지 이외에도 도로·공원 등 기본적인 인프라와 함께 쇼핑·문화·교육시설 등이 어우러진 쾌적한 생활공간 조성, 자족기능 확보를 위한 전략적 핵심시설 유치 등 삶의 질 향상 차원에서 입체적·질적 개발방식으로 전환되기에 이르렀다.
합동형 PF사업은 바로 이러한 민간과 시장이 요구하는 도시개발 패턴 변화에 부응하여 이를 구체화하는 개발방식이라고 할 수 있다. 그런 점에서 현재 토지공사 등이 추진하고 있는 복합단지 개발 합동형 PF사업은 택지개발의 차원을 한 단계 높이는 랜드마크 개발이라고 할 만하다.
그러나 이러한 합동형 PF사업도 최근들어 문제점이 노출되면서 개선과 변화가 요구되고 있다.
PF사업에 참여하는 민간사업자는 우량 토지를 쉽게 확보할 수 있는데다 PF사업 주체인 SPC에 출자한 민간사업자의 지분이 상대적으로 높다보니 개발이익의 대부분을 가져가게 된다. 또 민간사업자는 사업주체로 참여하는 동시에 사업과 관련한 건축·분양 등을 맡아 수행하기 때문에 이 과정에서 도덕적 해이가 발생할 수 있다.
따라서 민간참여기업중 건설업체보다는 재무적 투자자의 지분확대가 요구된다. 또 사업을 주도하는 공기업은 사업의 공적 기능 확보와 민간 이해 조정의 균형적인 역할을 수행하여야 한다.
합동형 PF사업의 시공이 안전하게 진행될 수 있도록 안전장치도 마련돼야 한다. 민간사업자의 시공대금은 분양수입으로 조달하기 때문에 분양률 저조 등으로 차질이 빚어질 경우 공사비 부족이 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 공사비 부족이 발생할 경우 SPC의 출자자들이 자동으로 추가출자하거나 대출 금융기관들이 추가대출하도록 미리 조치가 취해져야 한다.
지금까지 서술한 합동형 PF사업은 최근 수주 감소로 어려움을 겪고 있는 건설부문의 활성화를 위해서도 많은 도움을 줄 수 있을 것이다. 공공부문의 공익성과 민간부문의 수익성 확보라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있도록 제도적 보완을 해나가면서 보다 다양한 형태의 합동형 PF사업들이 시장에 나올 것을 기대한다.
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