신규 아파트 공급 전문가 진단 "전세난 겪는 수요자에 단비" vs. "2~3년뒤 공급과잉 후폭풍"

신규 아파트 사상 유례없는 공급에 전문가 긴급 진단
올해 52만 가구 규모 공급 높은 청약경쟁에 호황이지만 계약에서 미분양 홍역도
비관·낙관론 동시 존재

부동산 시장에 아파트 공급과잉 우려감이 확산되며 전문가들 사이에서는 낙관론과 비관론이 팽팽히 맞서고 있다.

10일 건설업계에 따르면 올해 아파트 신규공급 물량은 52만 가구를 넘어서며 이미 경고등이 켜진 상태다 하지만 시장은 아직까지는 건재한 모습이다. 견본주택에는 구름인파가 몰리고 대다수 단지에서 높은 청약경쟁률 행진을 이어가고 있다.

하지만 속내를 들여다 보면 여기저기서 파열음이 들린다. 최근 수십대 1의 청약경쟁률을 기록한 단지가 막상 계약에서 미분양 홍역을 앓는가 하면 신도시 오피스텔 단지의 분양권 프리미엄은 추락하고 있다.

'분양호황'과 '공급과잉' 이라는 냉탕 온탕을 동시에 겪고 있는 셈이다.

■분양·인허가 정점… 입주때 후폭풍

공급과잉을 보는 전문가들의 시선이 엇갈리는 가운데 비관론을 주장하는 측은 실제 아파트에 입주하는 2~3년 후에는 만만치않은 후폭풍에 직면할 것이라고 경고한다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "현재 공급물량은 과도하다"라며 "입주시기가 다가오는 2017~2018년이 되면 주택 시장의 병목 현상이 일어날 것"이라고 우려감을 나타냈다.

두 위원은 "건설업체들이 마치 분양 호기가 올해로 제한될 것이라는 압박감이 있는 것 같다"며 "분양 뿐 아니라 주택 인허가도 정점에 도달했기 때문에 향후 부정적인 여파를 피할 순 없다"고 전했다.

하지만 두 위원은 공급과잉 여파는 단기에 그칠 것이라고 내다봤다.

그는 "지금의 공급은 중장기적으로 봤을 때 시장이 소화할 수 있는 수준으로 결국 균형을 찾아갈 것"이라며 "금융위기 수준의 부동산 대란이 일어날 것이라는 주장에는 동의하지 않는다"며 극단적인 비관론에는 선을 그었다.

■전세난 잠재수요로 주택공급 장기적으론 낙관

반면 현재의 주택공급이 크게 우려할 만한 수준이 아니라는 의견도 다수를 차지했다.

장기적인 낙관론을 유지하는 가장 큰 이유는 전세난을 인한 잠재적인 실수요가 시장을 떠받힐 것이라는 전망 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "역사적으로 경제가 어려울 때 공급이 줄었다가 다시 회복하는 추세를 반복한다"면서 "경제성장 둔화에 대한 우려도 생각보다 심각한 수준이 아니어서 인구가 많은 도시지역 위주로 주택시장이 꾸준히 성장할 것"이라고 말했다. 심 교수는 "주택 공급확대가 서울을 포함한 수도권의 전세난 해결에도 기여할 것"이라며 "현재 분양물량의 입주가 본격적으로 시작되는 2017년 이후에는 역전세난의 가능성도 있다"고 덧붙였다.

박천규 국토연구원 센터장은 "과거 외환위기때처럼 공급과잉→미분양→건설사 위기 순의 판박이 재앙이 오기는 어려울 것으로 본다"며 "올해 분양이 많았지만 이를 인식한 건설사가 내년부터는 완급조절에 나서고 정부 차원에서의 미분양 모니터링이 잘 된다면 충분히 관리가 될 것으로 본다"고 말했다. 박 센터장은 "'공급과잉 우려' 자체가 우려된다. 우려로 인해 시장위축이 될 수 있기 때문"이라고 덧붙였다.

■서울 재건축 등 수요 꾸준… 지역별 차별화

전문가들이 공통적으로 지적하는 것은 수도권과 지방을 놓고 공급과잉을 보는 달리해야 한다는 점이다. 이들은 전세난이 심한 서울과 일부 경기지역은 신규 아파트 공급이 단비 역할을 해줄 것이지만 부산 대구 등 수년간 과열됐던 지방은 공급과잉으로 인한 가격하락 등을 겪을 가능성이 있다는 진단을 내놨다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 "지방 일부지역을 제외하고 공급과잉을 판단하기 어렵다. 분양물량에 대해 말할 때 전국 단위의 통계는 의미가 없어 지역별로 정교하게 나눠 진단해야 한다"고 지적했다. 박 부센터장은 "서울지역은 내년부터 개포·고덕·둔촌·반포 등 재건축 이주 수요가 잡중돼 전세난이 심해질 우려가 있다"면서 "이같은 전세난이 주택 매매 및 분양시장에 영향을 미쳐 실수요자 위주의 중소향 아파트 공급을 지지할 것"이라고 전망했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "대구 등 최근 개발이 활발한 지역은 공급량이 늘어 피로감이 높아진 반면, 서울은 입주물량이 늘어나도 재건축 사업 위주여서 순증은 많지 않다"며 "내년 상반기 공급 물량이 증가하면 공급과잉을 지적할 수도 있을 것"이라고 설명했다.

김 연구위원은 "건설경기가 경제에 긍정적인 영향을 미치고 있어 정책당국이 급작스런 규제강화와 수요진정에 나서기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.

양지영 리얼투데이 리서치자문팀장도 "강남 등을 포함한 서울 재건축 등은 대기 수요가 꾸준하기 때문에 입주시기가 와도 미분양이나 가격이 폭락이 없을 것"이라고 전망했다.

그러나 "도심 접근성이 떨어지는 곳이나 수요가 제한적인 지역은 수급 불균형 사태가 이뤄지지 않겠냐"라고 말했다.

kimhw@fnnews.com 김현우 박지훈 한영준 기자