[8·25 가계부채 관리방안] 토지공급 줄여 → 아파트공급 줄이고 → 중도금대출 확 조인다

'가계빚 잡기' 주택공급 축소 나선 정부
LH 공공택지 공급 축소.. 건설사 PF대출도 어렵게
미분양 관리지역 늘리고 지자체 인허가 자제 유도
집단대출 소득심사도 강화.. 신규분양 투기수요 차단

25일 경제부처 합동으로 발표한 '가계부채 현황 및 관리방향'의 핵심은 신규주택 공급을 억제하고 분양시장에서 투기수요 유입을 차단하겠다는 것이다. 우선 한국토지주택공사(LH)를 통해 공공택지 공급을 대폭 줄이기로 했다.

정부가 가계부채 관리를 위해 주택공급에 손을 댄 것은 이번이 처음이다. 또 건설사나 수요자에게 대출보증을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)의 심사절차와 기준을 높여 공급을 늦추고 투기수요를 걷어내기로 했다.

다만 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV) 등은 건드리지 않았다. 분양권 전매제한 강화 조치 등의 대책도 이번엔 빠졌다.

겨우 살아난 주택시장에 외과수술 형식으로 메스를 대지 않고 공급속도를 줄이겠다는 일종의 한방 처방인 셈이다.

■공공택지 공급 전년비 58%로 축소, 내년에는 더 감축

정부는 택지공급을 조절해 주택공급을 축소하기로 했다. 이를 위해 LH는 올해 공공택지 공급물량을 지난해의 58% 수준으로 감축하게 된다. 택지공급 면적이 2015년 6.9㎢(12만9000가구)에서 올해는 4.0㎢(7만5000가구) 규모로 줄게 된다. 내년에는 올해보다 더 줄인다.

민간부문에도 손을 댄다. 건설사나 시행사는 앞으로 토지를 100% 확보해야 금융권으로부터 자금을 조달할 수 있다. 또 지자체에서 승인을 받아야 대출승인 조건도 열리게 된다. HUG는 9월 1일부터는 건설사의 PF보증 신청 가능 시점을 '사업승인 후'로 변경했다. 사업추진이 불확실한 경우 추진되는 사업을 막겠다는 의미다. 또 사업부지 중 수용대상토지나 매도청구대상토지가 일부 포함돼 있으면 보증신청이 원천 차단된다. 100% 소유권 이전이 끝나거나 소유권 이전이 가능하다는 판결을 받았을 때만 보증신청을 할 수 있게 했다.

결과적으로 건설사나 시행사가 토지매입 과정에서 충분한 현금을 확보하지 않으면 사업이 불가능하도록 한 것이다.

무리한 분양보증 남발을 막기 위해 담보대용료와 가산보증료 제도는 폐지된다. 소유권 미확보 부지 등 권리제한이 있는 경우 담보 대신 돈을 내고 보증을 받는 것이 담보대용료다. 가산보증료는 업체별 보증한도를 초과한 경우 초과분에 대한 보증료를 가산한 후 보증을 발급받는 방식인데 이 같은 무리한 보증체계는 사라진다.

미분양지역에서는 분양보증 예비심사제도도 도입했다. 최근 3개월간 미분양물량이 50% 이상 증가한 지역은 '미분양 관리지역'으로 간주, 이 지역에 사업하려는 건설사는 땅을 사들이기 전에 분양보증 예비심사를 받아야 한다. 예비심사를 받지 않으면 본심사 자체가 거부돼 사업이 불가능해진다. 이 밖에 국토교통부와 지방자치단체도 협력을 통해 과도한 인허가를 자제토록 유도한다는 방침이다. 미분양 관리지역은 매월 주택시장 동향을 반영해 확대할 예정이다.

■중도금대출 1인 최대 2건으로 줄여 투기수요 차단

이번 대책에서 가장 눈여겨봐야 할 것은 1인당 중도금 보증건수다. 현행 중도금 대출은 HUG와 주택금융공사 등을 통해 1인당 최대 4건까지 가능하다. 이 최대 보증신청건수는 10월 1일 입주자모집 공고분부터는 2건으로 줄게 된다. 결과적으로 같은 사람이 신규분양시장에 중복 투자해 들어가는 것을 막게 된 것이다. 다만 중도금 대출이 잔금으로 넘어가는 경우 가능한 보증신청건수는 다시 늘어난다. 예를 들어 2건의 중도금대출을 받은 사람일 경우 1건이 잔금대출로 넘어가게 되면 가능한 보증신청건수는 최대 2건에서 3건으로 늘게 된다. HUG나 주택금융공사의 보증범위도 현행 100%에서 90%로 줄어든다. 대출금액의 90%만 공기업이 보증하고 나머지 10%는 은행이 분담토록 해 자율적으로 대출관리를 유도한 것이다.

국토교통부 관계자는 "수요 측면에서 영향을 줄 수 있는 청약제도 및 전매제한규제 강화 등은 단기적으로 수요 공급의 괴리를 키울 수 있어 이번 대책에 포함시키지 않았다"면서 "주택공급을 단계적으로 적정화시키도록 유도하는 것이 더 효과적인 정책이라고 판단했다"고 설명했다.

■집단대출, 한계.취약차주 관리 강화

정부는 올해 초 여신심사 가이드라인을 발표하면서 가계부채 관리에 나섰다. 소득만큼 대출을 받고 분할상환을 유도한 것이다.

그러나 가계부채는 6월 말 잔액 기준으로 1250조원을 넘어섰고 지난해 말에 비해 54조2000억원이 증가했다. 가계부채 증가의 주범은 집단대출이었다.

올해 상반기 주택담보대출 증가액 중 집단대출(11조6000억원)이 차지하는 비중은 48.7%에 달했다. 지난해 말 비중은 12.4%였다.

이에 따라 정부는 우선 집단대출을 통제하기로 했다. 우선 정부는 보증기관(주택금융공사, 주택도시보증공사)의 중도금보증을 100%에서 90%로 낮추기로 했다. 대출금융기관들이 깐깐하게 심사해 대출을 해주라는 것이다. 또 1인당 최대 보증건수 한도도 4건에서 2건으로 줄였다. 무분별한 분양권 투자를 막기 위한 조치다.

차주의 소득심사와 사업장 현장조사도 의무화하기로 했다.

양현근 금융감독원 부원장보는 "앞으로는 창구지도보다는 조금 더 의무화된 규정을 통해 은행들이 소득심사를 하도록 하겠다"며 "또 부분보증제도(100%→90%)가 도입되면 은행들도 리스크 관리 차원에서 스스로 중도금대출에 대해 우량사업장 위주로 하게 될 것"이라고 설명했다.

잔금대출도 고정금리, 분할상환으로 구조를 개선하기 위해 주택금융공사가 신상품을 출시한다.

중.저소득층 잔금대출 시 금리우대를 통해 장기 고정금리, 분할상환 방식으로 유도하기 위해 '입주자 전용 보금자리론'(가칭)도 선보인다.

은행 외에 2금융권으로 이동하는 가계대출을 막기 위해 상호금융권의 비주택담보대출도 강화된다.

토지 및 상가 담보대출에 대한 담보 적격성 기준을 강화해 담보인정 한도를 최대한 15%포인트 줄이기로 했다.

[e-mail] 김성환 이병철 박세인 한영준 기자