금리 오르고 입주 물량 증가… 수도권 외곽 '깡통전세' 우려

HUG 전세보증금반환보증 올들어 가입자 급증
전문가 "보증금 일부 월세 전환 방안 검토해야"

올해부터 수도권을 비롯한 전국에서 주택 입주물량이 크게 늘고 있는 가운데 최근 주택담보대출(이하 주담대) 금리가 오르면서 자칫 수도권 외곽에서 '깡통전세'가 발생할 가능성이 높다는 우려가 일고 있다.

깡통전세란 집값이 전세보증금 수준에 머물거나 밑도는 상황을 의미하는 것으로 집주인이 집을 매도해도 세입자가 전세보증금을 모두 돌려받을 수 없게 된다. 지난 2008년 안팎에 경기 용인 등 수도권 남부 지역에서 집값이 급락하면서 한때 사회문제가 되기도 했다.

■금리 계속 오르고 입주 늘며 집값 하락할 수도

25일 업계에 따르면 한국은행이 발표한 지난달 예금은행의 신규 취급 주담대 평균 금리는 연 3.19%로 지난해 7월 2.66%에서 8월 2.70%로 오른 이후 7개월 연속 상승세를 기록하고 있다. 7개월 만에 무려 0.53%포인트 상승한 것이다. 한은의 기준금리 인상도 예상되는 만큼 주담대 금리는 추가로 인상될 여지가 높다는 분석이다.

더구나 지난 수년간 공급이 늘면서 올해부터는 곳곳에서 대규모 입주가 이어진다. 전국 아파트 입주물량은 올해 37만가구에 이른다. 이는 1999년(36만9541가구) 이후 최대 수준이다. 2018년 아파트 입주물량은 41만가구에 달해 2년 동안 총 77만8000여가구의 '공급폭탄'이 도사리고 있는 셈이다.

주담대 금리가 오르는데 입주물량이 쏟아지면서 일부 지역에서는 집값 하락으로 깡통전세가 발생할 가능성이 높다는 분석이 나왔다.

■전세보증금반환보증 올들어 '급증'

깡통전세 위험이 높아지자 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입자가 올 들어 특히 많아지고 있다.

전세보증금반환보증은 HUG에서 지난 2013년 9월 서민 주거안정을 위한 정책으로 출시했다. 집주인이 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락, 집주인의 과도한 빚 등으로 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 HUG가 대위변제(집주인 대신 전세보증금을 내주는 것)하는 정책상품이다.

집주인의 동의 없이 전세기간이 1년 이상 남아 있으면 누구나 신청할 수 있다. 실제 전세보증금반환보증 신규가입 실적은 올해 1월 1718가구가 신청해 3727억원을 기록했고 2월에는 2배가량 급증한 3247가구가 신청해 7119억원, 3월에는 3445가구가 신청해 7596억원에 달했다.

■"전셋값도 대출로 봐야"

우리나라의 경우 전세라는 독특한 임대차 유형이 존재하기 때문에 임대주택에서 대출금뿐 아니라 전세보증금을 제외해야 주택가격에서 자기자본이 차지하는 값을 산출할 수 있다는 지적도 나온다. 전세보증금도 하나의 대출로 간주해야 한다는 설명이다.

최근 국토연구원에서 발표한 '금융빅데이터를 이용한 주택금융시장 분석 기초연구'에 따르면 LTV는 대출을 집값으로 나눈 수치인데 대출과 전세보증금을 합해 집값으로 나눈 현재담보대출비율(CLTV)을 반영해야 정확한 리스크 분석이 가능하다. 연구에서 임대차주 13만가구의 상환위험을 분석한 결과 LTV는 주담대 보유 임대인 중 주택가격이 30% 떨어지면 주담대를 상환할 수 없는 고위험 차주 비중이 월세의 경우 약 21.1%, 전세는 13.2%에 달한다.

CLTV를 이용해 임대 보증금까지 전액 상환할 수 없는 차주의 비중을 계산하면 월세가 50.3% 정도인 반면 전세는 77.5%로 크게 상승한다. 또 CLTV가 높게 나타나는 현상은 주담대를 보유하고 있는 주택에 대해 '주담대+전셋값'이 주택가격의 70% 이상임에도 불구하고 세입자가 전세계약을 선택한다는 의미다.

이는 전세를 선호하는 문화 때문으로 세입자 입장에서는 월세를 부담하는 것보다는 높은 CLTV로 인한 위험을 감수하더라도 전세가 더 유리하다고 판단한 것이다 .

이태리 국토연구원 책임연구원은 "우리나라는 전세라는 독특한 제도가 있기 때문에 전세보증금을 포함해서 가계부채를 봐야 한다"면서 "주택가격 대비 임대보증금 비중이 높은 경우 보증금의 일부를 월세로 전환하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 말했다.

[e-mail] 김아름 기자