'새정부 시대' 아파트 매매시장 향후 전망은

"서울·부산 등서 집값 상승세 이어질 것"
매매시장 서울은 강세… 자방은 호재따라 양극화
전세시장은 전월세상한제, 공급과잉 여부가 좌우

문재인 정부가 출범하면서 부동산 시장도 큰 변화의 바람이 불 전망이다. 도시재생 뉴딜, 임대주택 공급 확대, 수도권 교통망 확충 등이 예고된 가운데 부동산 투자도 새정부 출범에 따른 파장이 불가피 할 전망이다. 문재인 정부 출범 이후 아파트, 토지, 수익형 부동산의 전망을 짚어봤다. <편집자 주>

전문가들은 새 정부 출범 이후 아파트 매매와 전세시장 모두 서울.수도권과 일부 지방 대도시를 중심으로 한 현재의 차별화 장세가 계속될 것으로 전망했다.

특히 전세의 경우 입주물량 확대와 전월세상한제 도입 여부가 변수로 작용할 것으로 내다봤다.

■"아파트 매매 지역별 차별화 확대될 것"

14일 부동산 전문가들은 현재의 주택시장이 안정을 유지하고 있는 만큼 시장에 충격을 줄 만한 강도의 정책이 나오지는 않을 것으로 예상했다.

11.3 부동산대책, 대출 규제 등 과열 억제장치가 작동하고 있고 매매와 전세 모두 안정세를 유지하고 있다는 평가다. 아파트 매매시장은 서울과 인근 수도권, 부산과 세종 등에서 지금의 상승세가 이어질 것으로 보는 시각이 많다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울과 부산은 재건축, 수도권은 교통망 확충, 세종시는 부처이동과 고속도로 개통 등으로 상승추세가 이어질 것"이라며 "특히 새정부의 도시재생사업을 노후불량주거지역이 개선되면 집값에 긍정적인 영향으로 작용할 수 있다"고 말했다. 서울에서 먼 수도권이나 지방은 조정이 나타날 수 있는 상황이다. 변수는 DSR(총부채원리금상환비율)이다. 권 팀장은 "새 정부가 DSR을 도입하게 되면 매수세가 위축되는 것은 불가피할 것"이라고 덧붙였다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "선호지역에 투자수요가 몰리는 쏠림현상이 두드려질 것"이라며 "서울의 경우 지금과 비슷하게 재건축 위주로 강세가 이어질 전망"이라고 했다.

다만 서울 이외의 지역은 이미 가격조정이 시작된 지역이 나오고 공급물량이 늘어나는 추세여서 조정폭이 확대될 가능성이 있는 것으로 점쳤다. 김 팀장은 "새 정부의 정책방향이 주거복지에 초점이 맞춰져 있기 때문에 개발 등을 통한 활성화나 부양을 기대하기는 어렵다"고 평가했다.

■전세,공급과잉.전월세 상한제 '변수'

전세는 장기적으로 안정 또는 조정이 나타날 가능성이 크다. 서울의 경우 재건축 진행으로 인한 전세수요가 당분간을 시장을 받쳐주지만 지방은 쏟아지는 입주물량 증가에 따른 가격조정 국면이 예고된다.

권 팀장은 "서울과 인근지역은 재건축.재개발 멸실로 인한 수요가 생겨나며 전세의 강세가 이어질 전망"이라며 "전반적으로는 입주물량이 몰리면 재계약 가격을 높이기 힘들기 때문에 이전 보다 상승폭이 둔화될 것"이라고 내다봤다. 정비사업이 활발한 서울, 부산, 광주 등은 수요가 시장을 떠받칠 것으로 예상했다.

김 팀장도 "서울은 2018년 하반기 재건축 입주가 시작되기 전까지 전세 공급부족이 이어질 것으로 본다"면서 "지방은 경기둔화에 따른 구매력 축소로 약세를 보일 수 있다"고 말했다.

전월세 상한제가 도입에 따른 파장이 불가피할 것이라는 의견도 나온다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "전세는 입주물량에 민감하게 반응할 수 밖에 없다"면서 "전세값이 내리면 전세를 끼고 사려는 투자자들이 영향을 받을 수밖에 없는데 이런 현상이 시장이 조정으로 이어질 수 있다"고 지적했다.

특히 "최근 전세의 흐름이 안정적이기 때문에 전월세 상한제의 도입 가능성이 크다"며 "대출이 쉽지 않은 상황에서 전월세상한제가 도입되면 높은 전세가율을 이용한 갭투자 수요도 줄어들 것"이라고 덧붙였다.

[e-mail] 김병덕 기자