부담금 높아지는 재건축초과이익환수제 부활하나

참여정부 참여했던 김수현 교수 청와대 사회수석 임명에…
규제에 무게 쏠려 있지만 시장 흐름 등 더 지켜봐야

김수현 세종대 공공정책대학원 교수가 문재인 정부의 부동산 정책 총괄자인 청와대 사회수석으로 임명되면서 부동산 업계의 긴장감도 높아지고 있다.

김 수석은 '집값 안정'이 목표인 한 참여 정부(노무현 대통령)의 '8.31 부동산 종합대책' 수립을 주도했던 인물이다.

당시 정책기조가 현 정부 정책에도 일부분 반영될 수 있다는 우려가 나온다.

문 대통령이 선거운동 중 부동산 시장 규제 관련 공약을 발표한 것도 이같은 우려에 힘이 실리고 있다.

특히 이번 인선으로 재건축초과이익환수제나 보유세 인상 등 상당한 파장을 몰고올 정책들이 본격화 되는 것 아니냐는 전망까지 나와 업계가 긴장하는 것이다.

■재건축초과이익환수제, 시장 상황 고려해야

15일 업계에 따르면 김 사회수석 임명으로 △재건축 초과이익 환수 유예 여부 △재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세 인상 여부 △대출 규제강화 여부 등에 관심이 쏠리고 있다.

지난 2006년 9월부터 시행된 재건축초과이익환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면, 그 이상 부분에 대해 최고 50%를 부담금으로 내게 하는 정책이다.

당시 8.31 대책 발표에서 이 정책은 위헌 여부에 휩싸이기도 했지만 정부가 밀어붙여 본격 시행됐다.

하지만 부동산 시장 침체 등으로 지난 2012년과 2014년 두차례 이 제도 시행을 유예했고, 오는 2018년 부활 예정이다.

올해 말까지 관리처분 인가를 받지 못한 재건축 단지들은 이에 따른 '세금폭탄'이 우려된다.

재건축 단지가 밀집한 강남 부동산 시장은 이 제도 시행 여부를 두고 촉각을 바짝 곤두세워왔다.

부동산 전문가들은 현 정부 정책기조가 '시장 안정'을 위한 '규제'에 무게가 더 쏠린만큼 재건축초과이익환수제 부활 가능성은 높지만, 당장 시행하기에는 무리가 있다는 입장이다.

이 제도 도입 당시 부동산 시장과 현 시장 차이가 뚜렷하다는 것이다.

당시만큼 집값이 천정부지로 치솟지 않는 상황에서 시장 흐름을 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 문 대통령측도 이 제도를 공약집에 포함시키지 않았다.

함영진 부동산114센터장은 "강남 재건축 단지 가격 폭등으로 이 제도가 도입됐는데, 현재 가격 상승수준을 보면 (그때와)많이 달라졌다"면서 "11.3부동산 대책으로 이 지역에 전매규제제한 등의 추가관리가 이뤄지는만큼 재건축초과이익환수제 유예여부에 대한 논의가 신중히 이뤄져야한다"고 말했다.

부동산114에 따르면 2006년 강남4구(강남.강동.서초.송파) 재건축 아파트값은 38.6% 상승했다.

특히 강남구 재건축 아파트 가격은 40.95%나 올랐다. 반면 올해(5월12일 기준) 강남4구 재건축 아파트 가격은 2.28% 오르는데 그쳤다.

건국대학교 부동산학과 심교언 교수는 "서민경제 등을 고려할 때 부동산 시장이 활기를 잃으면 안되는만큼 현 시장상황을 고려한 접근이 이뤄질 것으로 보인다"고 전망했다.

■'내 집 마련' 가능한 정책 병행돼야

보유세 인상여부와 총부채상환비율(DTI)등 대출규제 강화 등을 두고 전문가들은 '균형적인 정책'이 병행돼야 한다는 입장이다.

약 173%에 달하는 가계부채 비율을 줄이기 위한 정책 마련은 시급하지만, 대출 규제 강화는 곧 자가 주택 마련 기회를 줄일 수 있다는 것이다.

또 부동산 거래 감소에 따른 시장 침체 등의 악순환도 우려되는 만큼 '내 집 마련 꿈'을 위한 대출지원제도 등의 보완책이 동시에 추진돼야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

문 대통령측은 공약집에 '보유세 인상' 내용을 담지 않았지만 보유세(0.78%)를 경제협력개발기구(OECD)평균인 1% 수준까지 인상할 필요가 있다고 한바 있다.

김 수석이 주도한 8.31대책과 문 대통령의 공약집을 종합해 보면 총부채상환비율(DTI) 완화 보다는 현상 유지나 강화로 갈 가능성이 더 높다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "(보유세 인상 등으로)과열된 시장 분위기를 잡을 수는 있겠지만 심리적으로 거래가 위축될 수 있다"면서 "(DTI 규제가 강화되면) 오히려 서민들의 내 집 마련도 어려워질 수 있어 공급양을 늘리는 등 균형적인 정책이 병행돼야 한다"고 설명했다.

[e-mail] 윤지영 기자