[새정부 100일 과제, 이것부터 풀어라] 실수요자 주택마련 옥죄는 '주택담보대출'부터 풀자

7. 규제 풀어야 부동산시장 제대로 간다
숫자 줄이기에 초점맞춘 집단대출 규제 비현실적
자금여력 갖춘 실수요자 일정수준 대출 허용해야
현실무시한 입찰가격제 새롭게 재정비 필요
적정공사비도 올려줘야 건설업계 부실공사 예방

서민 주거안정은 역대 모든 정부가 내세운 정책과제다. 이 같은 맥락에서 행복주택, 보금자리주택, 국민임대주택, 뉴스테이 등 각 정부를 대표하는 대책이 쏟아져나왔다.

하지만 지나치게 주거안정대책에만 치우치다 보니 부동산시장은 정책(규제) 중심으로 돌아가는 기형적 구조로 변질됐다.

특히 현실에 맞지 않거나 의도했던 것과 전혀 다른 방향으로 작용하는 규제가 수두룩하다. 이 때문에 새 정부의 부동산정책은 규제를 원점에서 재검토하는 것에서 출발해야 한다는 시각이 지배적이다.

■"대출규제 현실에 맞게 풀어달라"

23일 부동산업계에 따르면 새 정부 들어 가장 시급한 과제로 지적되는 분야는 집단대출 규제의 현실화다.

가계대출 증가세를 잡기 위해 아파트 집단대출을 규제하다 보니 실수요자의 내집마련까지 옥죄는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

실제로 한국주택협회.대한주택건설협회 조사 결과에 따르면 지난해 8월 25일부터 올해 1월 31일까지 분양한 사업장 중 중도금 집단대출 협약을 하지 못한 사업장 규모가 약 9조원에 달한다.

대출은행을 구하지 못한 사업장은 중도금 납부기일을 연기하거나 지방은행.제2금융권을 알아보고 있지만 금리가 높아지기 때문에 분양을 받은 수요자들의 부담이 커지는 상황이다.

더구나 지난해 말부터는 집단대출 금리가 개인의 부동산담보대출보다 높아지는 상황도 발생하고 있다.

여기에 7월 말 주택담보인정비율(LTV).총부채상환비율(DTI) 완화가 종료될 경우 대출한도가 더욱 축소돼 주택수요 위축.가계부실 가속화가 불가피하다는 게 주택관련 단체들의 시각이다.

특히 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격적으로 시행되면 대출을 받을 수 있는 규모는 더 줄어든다.

지난해 나온 '11.3 주택시장의 안정화 방안' 개선도 필요하다. 11.3 대책 시행으로 청약조정대상지역에서는 세대주가 아닐 경우 1순위에서 제외되고 2순위 청약을 할 때도 청약통장이 있어야 한다.

이로 인해 부모와 함께 거주하는 미혼 성인이나 결혼한 자녀는 청약이 사실상 어려워졌다. 청약통장이 없을 경우 청약 자체가 불가능하다는 것도 형평성에 위배된다는 지적이다.

이와 함께 국회에서 법안이 발의된 민간주택 분양가상한제, 아파트 후분양제 역시 현실과 맞지 않다는 입장이다.

민간주택 분양가는 주택도시보증공사의 분양보증 단계에서 조정이 되고 있고 후분양제는 분양가 상승, 경기위축으로 이어질 우려가 크다는 이유에서다.

■적정공사비 문제 이제는 해결돼야

주거문제 외에도 풀어야 할 과제가 수두룩하다. 특히 건설사들은 그동안 쉼없이 제기해 왔던 적정공사비 문제가 새 정부에서는 반드시 해결돼야 한다고 강조한다.

건설공사 입.낙찰은 300억원 이상의 공사일 경우 종합심사낙찰제.기술형입찰제, 300억원 미만은 적격심사낙찰제로 운영된다.

중소형 건설사들이 주로 참여하는 300억원 미만의 적격심사낙찰제 공사는 지난 2000년 이후 17년째 낙찰 하한율이 80~87%로 고정돼 적용돼 왔다.

이 같은 상황속에서 건설사들은 지난 2015년 기준 영업이익률이 1%에도 못 미치는 0.6%에 그쳤다.

건설업계가 새 정부에 요청하는 해결해야 할 대표적 과제로 거론되는 규제다.

종합건설업과 전문건설업 간 업역문제 해결도 정리해야 한다. 현행 건설산업기본법은 종합공사는 종합건설업자가, 전문공사는 전문건설업자가 시공토록 분리했지만 여러 가지 예외적인 제도로 업계 간 갈등이 첨예하다. 틀에 얽매이지 않은 유연한 제도가 필요하다는 목소리가 크다.

한 번의 위반행위로 인해 다수의 정부부처로부터 중복처벌을 받는 구조도 개선이 필요하다는 반응이다.

특정업체가 입찰담합으로 적발될 경우 형사처벌로 벌금형, 행정처분으로 과징금, 발주기관에 손해배상 책임을 부담하게 된다.

여기에 2년 이하 입찰참가자격 제한, 1년간 공공공사 참여가 제한되며 3년 이내 3회의 과징금을 부과받았다면 등록이 말소되는 방식이다.

건설업계는 하나의 위반행위에 대해 성격이 같은 행정제재는 1회만 부과하도록 하고 입찰참가 제한은 해당 발주기관으로 한정해야 한다고 요청하고 있다.

이와 함께 대표가 건축사여야만 건축설계업을 할 수 있도록 한 것과 미실현이익에 과세를 하는 재건축초과이익환수제 역시 개선이 필요한 규제로 제시했다.

[e-mail] 김병덕 기자