새 정부 부동산 대출규제 나오면 무분별한 갭투자 줄어들까

전셋값 못잡으면 갭투자 더 늘수도
전세 끼고 주택 구입해 시세차익 노리는 투자
대출 막히면 전세수요 늘고 결국 갭투자 쉬워져.. 입주 늘고 있어 집값 안정되면 깡통전세 위험도

새 정부가 이상과열을 빚고 있는 주택시장을 안정시키기 위해 금융대출 규제를 할 것으로 예상되고 있는 가운데 전세를 끼고 적은 자금으로 주택을 구입해 시세차익을 노리는 소위 '갭투자 열풍'에 브레이크가 걸릴 수 있을지 관심이 모아지고 있다.

11일 정부와 업계에 따르면 박근혜 정부때 한시적으로 완화했던 총부채상환비율(DTI).주택담보인정비율(LTV)규제가 다음달 종료를 앞두고 있고 총부채원리금상환비율(DSR)의 조기도입 가능성이 높아지며 부동산시장이 대출규제의 압박에 직면했다.

■"대출 규제하면 오히려 갭투자 더 늘수도"

전문가들은 향후 주택시장에 대해 "정부가 대출을 규제하면 오히려 갭투자가 더 늘수도 있다"고 내다보고 있다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "대출이 막히면 세입자에게 의존하는 갭투자로 몰리는 것이 일반적인 현상"이라며 "특히 전셋값 오름세가 진정되지 않고 있고 집값 상승 기대심리가 강한 상황에서 대출규제가 이뤄지면 갭투자가 기승을 부릴 가능성이 있다"고 말했다.

은행에서 돈을 빌리지 못하기 때문에 세입자의 보증금을 이용해 집을 사는 방향으로 움직이게 된다는 얘기다.

KB 국민은행에 따르면 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 현재 75% 수준이지만 일부 지역은 80%를 훌쩍 뛰어넘는 곳도 있다.

즉 전세가율이 높은 지역에서는 전세금에 1억원 가량을 보태면 집을 살 수 있어 규제의 풍선효과로 갭투자가 늘어날수 있다는 것이다.

■"갭투자, 집값 안정땐 큰 위험빠질수도"

그러나 집값이 안정세를 띠게 되면 얘기는 달라진다. 박 수석위원은 "갭투자는 시장의 흐름에 민감하고 집값이 안정화되면 위축될 수밖에 없다"면서 "현재로서는 거래가 늘어나는 올해 가을쯤 갭투자가 다시 활개를 칠 가능성이 있다"고 덧붙였다.

기존 갭투자자들도 안심할 상황은 아니다. 주택구입자금 부족으로 집을 사려는 사람이 줄어들 경우 가격 상승세가 꺾일 수 있기 때문이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "대출규제가 이뤄지면 시장이 위축을 받을 수밖에 없다"면서 "갭투자는 전세를 끼고 집을 사 시세차익을 보겠다는 것인데 집값 상승률이 떨어지면 수익률이 예전만큼 나오지 않을 수도 있다"고 말했다.

단순히 높은 전세가율만 보고 투자를 했을 경우 자칫 낭패를 볼 수 있다는 지적도 제기된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울의 경우 강남발 전세난으로 전셋값이 올라갈 가능성이 높은데 매매가격이 정체되면 자칫 깡통전세가 나올 수 있다"면서 "갭투자도 신중해야 한다"고 강조했다. 이어 "입지가 좋지 않은 지역에 갭투자를 했다면 낭패를 볼 수 있다"고 지적했다.

하반기 입주물량이 쏟아진다는 점도 갭투자족들에게는 악재다. 당장 다음달부터 월평균 3만9000여가구가 입주할 것으로 예상된다.

대규모 물량공급속에 대출규제가 결정되면 손실을 볼 가능성이 높아진다.

[e-mail] 김병덕 기자