서울 강남권 재건축 상승세 다시 가팔라져

6.19 부동산 대책 한달… 주택시장서 벌써 약발 다했나
7월 둘째주 재건축 변동률 0.40%로 오름폭 커져
잠실 등 일반 아파트 일주일새 4000만원 뛰기도

서울 강남권과 신규 분양시장을 정조준한 '6.19 부동산 대책'이 발표된지 한달만에 '약발이 다했다'는 평가가 나오고 있다.

대책 직후 이른바 '강남3구'로 불리는 서울 강남, 서초, 송파구의 집값이 잡히는 듯 보였지만 최근 1~2주새 다시 상승세에 접어들었기 때문이다.

6.19 대책 이후 마이너스 변동률까지 보였던 강동구도 지난주엔 플러스로 전환되는 등 기존 주택 시장은 다시 달아오르고 있다. 전문가들은 수요와 공급 중 수요만 틀어막는 방식으론 시장 안정 효과가 거의 없다는 것이 입증됐다고 지적했다.

■서울 아파트값 변동률 다시 한달전으로

17일 업계에 따르면 6.19 부동산 대책이 시행된지 한달만에 서울 아파트 매매가는 대책 전과 거의 다를 바 없는 상승률을 보이고 있다. 일각에서는 대책의 효과에 대해 약발이 다했다는 평가도 나오면서 '핀셋규제'를 강조했던 시행 취지를 무색케하고 있다.

부동산114에 따르면 7월 2주차 서울 아파트값은 0.29% 상승했다. 이는 전주(0.20%) 보다 0.09%p 오름폭이 커진 것으로 6.19 대책 발표 전인 6월 2주차 0.32%에 거의 근접한 수치다. 실제 서울 아파트값 상승률은 대책 발표 직후엔 2주 연속 0.17%, 0.16% 등으로 오름폭이 둔화됐다. 하지만 7월 들어서는 1주차에 0.20%를 기록하면서 반등했고 2주차에는 0.29%를 기록했다.

■잠실 일대 아파트값 급등세

대단지 아파트가 몰려있는 서울 송파구는 잠실동 아파트단지 가격이 일제히 상승했다.

리센츠, 레이크팰리스, 트리지움 등이 일주일만에 1500만원에서 4000만원 가량 오른 것. 부동산 114 관계자는 "매도자들은 가격이 더 오를 것으로 기대해 매물을 내놓지 않아 대단지 아파트지만 매물이 귀하다"고 분석했다.

특히 일반 아파트에 비해 재건축아파트 상승률은 0.44%로 더 높았다. 마이너스 변동률을 나타냈던 강동 재건축 시장도 떨어졌던 가격을 모두 회복하며 상승률이 플러스로 전환됐다.

한국감정원 자료에서도 대책 발표 이전인 지난달 12일 0.18%를 기록한 서울 아파트 매매가격지수는 대책 발표 직후에는 0.12%로 0.06%p 하락했다. 이후 일시적 관망세가 이어지다가 최근 3주간은 계속 올라 7월 둘째주에는 0.14%를 기록했다.

■"수요만 막는 정책으로는 한계"

서울 강남구를 타깃으로 투기세력에 대한 경고라고 했던 6.19 대책이 한달만에 한계를 나타낸 것은 수요와 공급 중 수요 억제에만 초점을 맞춘 반쪽 정책이기 때문이라는 분석이다. 서울의 경우 지난 2008년 금융위기 이후 새 아파트 공급이 거의 없다시피 하다가 최근 2~3년 간 이뤄졌지만 여전히 수요가 공급을 따라가지 못하고 있어서다.

게다가 내년부터 재건축 초과이익환수제가 시행될 것이란 예측에 강남 재건축 단지들의 사업 속도가 빨라지면서 가격 상승을 견인하고 있기도 하다.

시장에서는 투자를 막고 서민을 위한 주거 정책으로 방향을 설정했지만 실세 시장에서는 6.19 대책 이전과 이후가 크게 다르지 않다는 목소리도 나온다. 오히려 수급 측면에서 하반기 수도권 중심으로 입주 물량이 집중되고 금리 상승도 확실시되는 상황이라 시장이 자율적으로 안정될 수 있다. 이 때문에 오히려 한쪽만 누르는 정부 규제로 인한 풍선효과 등 부작용을 우려하는 분위기다.

■강남 아파트값 상승은 실수요자가 움직인 것

양지영 리얼투데이 리서치 본부장은 "한달만에 다시 집값이 오르고 있다는 것은 정부가 생각했던 시장의 수요층이 현실과는 다르다는 것"이라면서 "특히 서울 강남 수요를 투기라고 진단했지만 그게 아니라 오히려 실수요자 중심으로 움직인다는 것을 보여준다"고 말했다.

양 본부장은 이어 "정부의 규제책이 나올수록 실수요자들은 (향후 변화에 따른 불안감으로) 집을 사야겠다는 의지가 강해지는 경향이 있다"면서 "그렇게 주택 가격이 움직이면 전세 수요자들도 매매를 해야한다는 압박을 받게 돼 거래량이 늘고 가격도 밀어올리게 되는 것"이라고 설명했다.

권일 부동산인포 리서치팀장도 "불안정할 때는 확실한 곳을 선택할 수 밖에 없는데 강남은 재건축 초과이익환수만 피하면 된다는 생각에 선호할 수 밖에 없는 지역"이라면서 "조합원 입주권 전매라는 규제카드가 있지만 이것도 과거 참여정부 시절에 나왔다가 완화가 된 사례가 있어서 시장에선 규제를 풀었다 조였다 하는 데 학습효과가 생겼다"고 말했다.

[e-mail] 정상희 기자