강남권 재건축, 건설사에 공동시행 손짓 '진통'

재건축 초과이익환수제 피하기 위해 도입 검토
시공사 선정절차 앞당겨 3개월 이상 일정 단축
주민들 "재건축 이익 왜 나눠야 하나" 반대도

신반포 한신4지구 전경.

내년부터 부활이 확실시 되는 재건축 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 서울 강남권 재건축 단지들이 시공을 맡는 건설사를 공동시행자로 끌어들이는 이른바 '공동시행 재건축' 도입 움직임이 늘고 있다.

시공을 담당하는 건설사가 공동시행사가 되면 시공사 선정 절차를 앞당겨 일정을 보다 빠르게 추진할 수 있어서다.

그러나 단지내에서 이를 반대하는 주민들도 많아 조합 곳곳에서 주민들과 대립하고 있어 이같은 방식이 확산될지는 미지수다.

23일 부동산 업계에 따르면 방배14구역이 서울 강남권 최초로 공동사업시행 방식으로 사업을 추진하며 롯데건설로 시공사를 선정했다.

■공동시행 재건축, 강남권 묘안으로 떠올라

강남권 재건축 단지 중 최근 공동사업시행 방식을 도입을 추진하고 있는 곳은 방배14구역을 시작으로 방배 13구역, 반포주공1단지 1.2.4주구, 신반포13차, 신반포14차, 신반포22차, 신반포한신4지구 등이 있다. 공동사업시행은 지난해 3월 개정된 '도시 및 주거환경정비법'으로 재건축 조합과 시공사가 공동으로 사업을 시행하면 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후에서 전 단계인 건축심의 이후로 약 3개월을 앞당길 수 있다.

건설사가 조합과 함께 사업 시행에 직접 참여함으로써 사업승인, 관리처분 등의 사업 속도를 앞당겨 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 피하겠다는 것이다.

강남권 재건축 아파트값이 최근 몇년새 급등했기 때문에 초과이익환수제를 적용 받으면 이들 조합원들이 국가에 내야하는 세금만 억대에 이를 수도 있기 때문이다.

건설사들도 이같은 방식에 긍정적 반응을 보이고 있다. 건설사 입장에서는 조합이 차입해야 할 사업비를 시공사가 직접 조달해야 해 사업비 부담이 크고 자칫 미분양이 생기거나 사업에 차질이 생길 경우 모든 리스크를 떠안아야 하지만 강남권 단지는 공동사업시행을 수용해서라도 시공권을 따낼 만큼의 이유가 있다는 분석이다.

■주민들 반대 많아 사업지 곳곳서 '진통'

그러나 재건축 조합과 달리 단지내 주민들은 이에 대해 반대하는 목소리가 높다. 일정에 쫓겨 사업을 진행하다보니 조합의 입장을 대변하기가 쉽지 않고 공동시행을 할 경우 재건축을 통해 얻은 이익을 일정부분 나눠야 하기 때문이다.

신반포한신4지구의 경우 일부 주민들이 공동사업 시행방식을 반대하고 나섰다. 한신 4지구는 총 3685가구의 아파트를 짓는 사업계획안을 통과시키고 최근 대의원회의를 통해 공동사업시행 방식으로 사업을 진행하기로 했다. 하지만 주민들의 반발이 확산되고 있다. 사업계획안 통과 때도 이 지구의 1공구보다 2공구의 용적률이 높은데다 판상형이 아닌 타워형이라는 점 등 불합리한 조건들이 2공구에 몰렸다는 것이 갈등의 불씨였다. 이후 조합집행부에서 공동시행 방식을 강행하자 특정 업체를 밀어주는 것이 아니냐는 의혹까지 제기됐다.

공동시행 재건축 방식에 반대하고 있는 신반포 한신4지구 주민은 "초과이익환수제를 피해야한다는 팩트로 일을 진행 하다보니 모든 것이 무리하게 됐다"라면서 "공동시행 사업방식을 동의할 때 그 의미를 잘 알지 못했고 조합 집행부에서 좋은점만 부각해서 밀어부쳤다"라고 토로했다.

이어 "공동시행이라는것은 주인이 두명이고 건설사가 돈을대고 우리들은 땅을 대기 때문에 이익금을 나눠야 하지않나"라며 "공동시행으로 인해 어느 특정 업체를 밀어주려는 부분이 있는 것 같다"라고 덧붙였다.

한강변 대표 재건축 단지 중 하나인 반포주공1단지 중 3주구는 공동사업시행 방식을 선택하지 않았다. 당초 공동시행을 하기로 했지만 최근 취소한 것으로 전해졌다.

공동사업시행 방식을 지금 도입해도 물리적으로 초과이익환수제를 피하기 어렵기 때문에 서두르지 않고 차근차근 사업을 진행하겠다는 것이다.

[e-mail] 김아름 기자