[8·2 부동산대책] 재건축·재개발 시장 오름세 멈출까

강남 재건축 위축 예고.. 신축 아파트는 희소가치 높아질듯
투자 목적 분양권 시장 급랭.. 실수요자 예외도 엄격 적용
2년 소유서 3년으로 늘어나.. 장기적으로는 집값 뛸수도

2일 정부가 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 통해 서울 25개구 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하면서 '투기세력과의 전쟁'을 선포했다. 이날 오후 아파트가 빼곡히 들어찬 서울 강남 일대 전경. 연합뉴스

"'8.2 부동산 대책이 규제 종합세트'로 강력한 것은 맞다. 단기적으론 충격으로 시장이 위축되겠지만 장기적으론 반발력이 커서 더 크게 뛰어오를 것 같다." 정부가 내놓은 8.2 부동산 대책으로 집값 상승의 핵인 강남권 등 서울 재건축.재개발시장 오름세가 멈출지 주목된다. 규제 집중으로 사실상 재건축.재개발 분양권 전매가 어려워져서다.

하지만 전문가 및 현지 공인중개업소들은 재건축.재개발시장이 위축되면 공급부족이 가시화될 것을 우려하고 있다. 이럴 경우 정비사업이 마무리된 신규 아파트의 희소가치가 높아져 장기적으로 가격은 더 크게 오를 것이란 전망이다.

2일 관련부처와 업계에 따르면 8.2 부동산 대책이 분양권 전매제한 강화, 금융규제, 초과이익환수제 부활 등을 담고 있어 재건축.재개발시장이 위축될 전망이다.

부자들의 투자 1순위인 서울 재건축·재개발시장이 규제로 묶이면서 관련 시장은 당분간 위축될 것으로 전망됐다.

업계 전문가 및 공인중개업소들은 장기적으로 강남권 등 서울 재건축·재개발 분양권 수요는 위축되고, 이미 신축된 아파트는 희소가치가 높아질 것으로 전망했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "6.19 대책 이후에도 주택가격이 너무 올라 정부도 어쩔 수 없이 고강도 대책을 내놨을 것"이라며 "시장이 급랭하거나 완만하게 조정될 수도 있다. 1~2주 정도 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

■분양권 시장 위축 불가피

우선 투기과열지구로 묶인 서울 전역과 과천 등은 재개발·재건축 분양권 시장이 크게 위축될 전망이다. 이날 개포주공1단지 등 강남권 주요 재개발·재건축시장 인근 공인중개업소에는 분양권 수요자들의 문의가 빗발쳤다.

인근 한 공인중개업소는 "투기과열지구 내 재건축 조합원은 관리처분계획인가 이후부터 소유권 이전등기 시까지 분양권 전매가 전면 불허된다"며 "이미 계약한 자도 양도할 수 없는 등 거래가 상당기간 끊길 것으로 보인다"고 밝혔다.

서울 전역과 과천 등의 투기과열지구 지정으로 조합설립인가 이후 재건축 예정주택을 매입하면 조합원 지위를 취득할 수 없다. 이들은 현금청산 대상이 된다.

투기과열지구, 투기지역은 오늘(3일)부터 지정 및 효력이 발생한다. 여기에 실수요자를 위한 예외사유를 엄격히 적용했다.

조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우에 분양권 전매가 허용된다. 또 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우도 허용된다. 이 같은 예외 사유는 각각 기존 2년에서 3년으로 늘어났다. 이 같은 조치는 9월 '도시 및 주거환경 정비법 시행령' 개정안 시행 이후 모든 투기과열지구 재건축 조합원에 적용된다.

■신규 주택 희소가치 높아질듯

기존 전매제한이 없던 재개발 조합원 분양권도 전매제한된다. 8.2 대책에서 투기과열지구는 '관리처분계획인가 후부터 소유권 이전등기 시'까지 재개발.도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지하고 있다.

또 재건축 초과이익환수제의 내년 부활이 확정되면서 당분간 재건축·재개발 추진도 위축될 전망이다. 재건축 추진위 설립 승인일부터 준공까지 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 50%를 부담금으로 내게 된다.

이처럼 향후 서울 등 재개발·재건축이 위축될 경우 장기적으로 신축 아파트 가격은 더 크게 뛸 것이란 전망이다. 강남권 S공인 대표는 "강남권에서 기대를 갖던 단지의 재건축이 지연되면 매수가 가능한 인근 신규 아파트로 관심을 돌릴 수밖에 없다"며 "새 아파트 선호도가 높은 만큼 입주 전후의 단지들이 희소가치로 몸값이 높아질 것"이라고 전망했다.

또 참여정부 시절 고강도 부동산 대책 이후 공급부족 등에 따른 주택가격 상승의 학습효과도 있다는 분석이다.

[e-mail] 임광복 기자