다주택자 임대소득, 소득인정 못 받는다

대출 조이는 금융당국… 新DTI.DSR 기준 윤곽
미래가치 반영 안될 전망.. 대출한도 크게 줄어들 듯

다주택자들은 임대소득이 있어도 새로운 총부채상환비율(신DTI)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 소득으로 인정받지 못하게 될 전망이다. 금융당국이 임대소득에 대한 미래가치를 인정하지 않겠다는 입장이기 때문이다. 이에 다주택자에게 신DTI나 DSR가 적용되면 대출한도가 크게 줄어들 것으로 보인다. 비록 임대소득에 대한 미래가치를 인정하더라도 사업소득 인정비율(80~90%)보다 크게 낮아질 것으로 보여 다주택자들이 임대소득을 통해 대출한도를 늘리는 '꼼수'는 원천 차단된다.

17일 금융권에 따르면 금융당국은 신DTI와 DSR의 미래소득 산정에 대해 다주택자의 임대소득 등 재산소득을 최대한 보수적으로 산정하는 방안을 검토 중이다. 소득은 크게 근로소득과 재산소득, 사업소득 등으로 나뉜다.

이자.배당소득, 임대소득은 재산소득으로 분류되며 신용카드 사용액 등 자영업자 소득은 사업소득으로 구분된다.

금융권은 앞으로 신DTI와 DSR를 통해 기존 주택담보대출의 원금까지 모두 포함해 원리금 상환액을 산정하고 대출만기 축소 등 다주택자의 대출한도 옥죄기에 나선다. 여기에 다주택자의 임대소득까지 소득 산정 시 제외할 가능성이 높아지면서 다주택자의 대출 자체가 막힐 것으로 예상된다.

금융당국 관계자는 "신DTI와 DSR의 소득 산정 시 임대소득과 사업소득의 미래가치를 반영할 수 있느냐를 논의 중이지만 임대소득과 사업소득의 미래 변동성을 추정하기 어렵기 때문에 배제하자는 의견도 많다"며 "만약 임대소득을 반영한다 해도 최소 한도로 반영될 예정"이라고 말했다.

현재 임대소득을 신고하면 DTI 산정 시 소득으로 반영된다. 사업소득도 마찬가지다. 현재가치로 산정하기 때문이다. 그러나 신DTI나 DSR가 도입되면 이 같은 재산소득과 사업소득은 소득산정 시 제외돼 다주택자 임대소득의 미래가치는 반영되지 않아 대출이 크게 줄어들 수 있다.

예를 들어 현재 60대 임대사업자가 임대소득으로 대출을 받으면 임대소득이 현재가치로 그대로 인정돼 DTI가 산정된다. 하지만 신DTI와 DSR 도입 후에는 임대소득으로 대출을 받으려면 임대소득 외에 근로소득이 필요하다. 임대소득이 반영되지 않거나 반영된다고 해도 최소 반영되는 만큼 소득반영률이 줄어 기존 DTI보다 대출한도가 축소될 수 있다. 또 다른 금융당국 관계자는 "신DTI와 DSR의 소득 산정 시 미래가치를 반영할 수 있는 것은 근로소득 외에 없다"며 "임대소득과 사업소득의 미래 변동성을 예측하기 어렵기 때문에 소득이 없으면 대출을 못 받는 게 맞다"고 말했다.

다주택자의 주택담보대출 만기를 최장 10∼15년으로 제한하는 방안도 검토 대상이다.

다만 이에 찬성하는 금융위원회와 반대하는 국토교통부의 이견 조율이 어려워 은행들이 자율적으로 적용하는 방식이 거론되고 있다.

아울러 금융당국은 DSR 산정 시 마이너스통장의 경우 잔액이 수시로 달라져 원리금 상환액을 계산하기 어렵다는 판단에 따라 설정된 한도를 부채 총액으로 잡고, 전세자금대출은 임대보증금 범위 내에서만 빌리고 다른 용도로 사용할 수 없기 때문에 이자만 DSR에 반영하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

신용대출과 주택담보대출은 만기가 달라 일시상환 방식의 주담대와 신용대출은 표준 만기를 기준으로 연간 원리금 상환액을 계산하기로 방향을 잡은 것으로 전해졌다.

[e-mail] 김현희 기자