"임대료 상한률 제한땐 민간 참여 힘들다" 주택산업연구원 지적

인상률 연2.5%로 낮추면 사업수익율 마이너스로

정부가 전월세상한제 도입을 적극 검토중인 것으로 알려지고 있는 가운데 민간 임대아파트의 임대료 상한률을 연 2.5%로 제한할 경우 사업성 악화로 민간의 사업참여가 불가능하다는 분석이 나왔다.

현재 정치권에서는 임대료 인상률을 연 5%에서 2년 5% 이내로 제한하는 법안을 추진중이다.

20일 주택산업연구원의 '민간건설 공공임대주택 적정임대료 산정체계 및 임대료 관련 분쟁 조정방안 연구'에 따르면 민간 임대주택의 임대료 인상률을 현행 연 5%에서 연 2.5%로 낮출 경우 사업 내부수익률(IRR)이 기존 대비 4배 가량 악화되는 것으로 나타났다.

주산연의 시뮬레이션 결과 공가율이 5%일 경우 임대료 상승률 5%를 적용하면 IRR은 0.18%이지만 2.5%가 되면 IRR이 -0.52%로 낮아진다. 공가율 10%를 경우에도 임대료 상승률이 5%에서 2.5%가 되면 IRR은 0.19%에서 -0.55%가 되는 것으로 분석됐다.

최근 의원입법을 통해 추진중인 민간 임대주택 임대료 인상률 인하가 민간 건설사들의 사업 여건을 악화시킨다는 얘기다.

주산연은 "연 2.5% 한도는 영구임대, 50년.30년 임대 등 사회보조계층 및 저소득층이 입주하는 LH의 사례를 기준으로 한 것을 보인다"면서 "하지만 재정지원을 받아 낮은 임대료 수준을 유지하고 있는 LH의 사례를 민간 건설 공공임대까지 기준으로 적용하는 것은 적절하지 못하다"고 지적했다.

이어 "임대료 인상률은 현행 연 5% 이내 규정을 유지해야 한다"면서 "정부지원과 표준건축비 현실화 및 임대료 산정체계 개선 등 사업자 지원도 필요하다"고 덧붙였다.

임대료 인상의 기준도 모호하는 문제점도 제기했다.

민간임대주택 특별법에 주거비 물가지수와 인근지역 전세가격 변동률 등을 고려하도록 명시했지만 각각을 고려하는지, 평균을 적용하는지가 불분명하다는 것. 특히 주거비물가지수도 전국지수인지 광역지자체 지수인지가 모호하고 인근지역 전세가격 변동률도 개념과 범위가 불확실하다고 밝혔다.

주산연은 "현재는 지자체, LH, 민간건설사들이 각각의 입장에서 법 내용을 해석하지만 모두 적법하다"면서 "객관적이고 공정한 임대료 인상을 위해 '임대료 인상 심의위원회'를 마련해야 한다"고 제안했다.

이와함께 "공적임대주택공급 활성화를 위해 분양주택용지를 공적임대주택 용지로 원활하게 전환하는 방안과 기금대출 여신한도의 상향이 필요하다"고 덧붙였다.

[e-mail] 김병덕 기자